在美國硅谷銀行風波后，摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行等幾家大行陸續(xù)發(fā)出警告稱，商業(yè)地產(chǎn)是接下來最可能給銀行帶來風險的板塊。

摩根士丹利在本月中旬的一份研究報告中預測，商業(yè)地產(chǎn)的價格跌幅可能高達40%，比2008年金融危機時還要糟糕。

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疫情后，遠程辦公模式的流行使寫字樓市場需求疲軟。但商業(yè)地產(chǎn)空置率是否永久性被抬高了，被抹去的寫字樓需求是否一去不返？接受第一財經(jīng)記者采訪的地產(chǎn)經(jīng)紀人們給出了不一樣的觀察結果。

全球商業(yè)房地產(chǎn)服務公司高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield）全球研究部美洲洞察主管史密斯（David C. Smith）認為，商業(yè)地產(chǎn)不會就此一蹶不振。在研究寫字樓長期趨勢時，重要的是區(qū)分寫字樓需求的周期性和結構性變化。

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團CEO安薩里（Kashif Ansari）表示，商業(yè)地產(chǎn)中遇到麻煩的主要是寫字樓。“事實上，對高端寫字樓的需求反而變得更加緊俏，各大公司也在力圖用高等級、更環(huán)保的辦公條件來吸引員工回辦公室上班。”他稱。

CBD比較難

根據(jù)房地產(chǎn)分析機構Green Street的數(shù)據(jù)，美國頂級房產(chǎn)物業(yè)的價值在過去12個月里暴跌了25%，而更廣泛的辦公樓市場幾乎比疫情之前的水平低40%。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，亞特蘭大、芝加哥和休斯敦是美國辦公室空置率最高的城市之一。

史密斯對第一財經(jīng)記者解釋稱，大多數(shù)行業(yè)在疫情期間的用地需求都很大。以工業(yè)為例，在過去的三年里，美國工業(yè)用地需求以近14億平方英尺的吸納量（即銷售和出租房屋的數(shù)量之和）增速創(chuàng)造紀錄，比整個芝加哥的工業(yè)用地庫存還要大，而芝加哥是美國最大的工業(yè)市場。

但過去三個季度，所有房地產(chǎn)類型的投資市場都放緩了，這在很大程度上是由于利率迅速上升導致銀行貸款標準收緊，限制了流動性，第一季度銷量同比下降32%。

“商業(yè)地產(chǎn)中最近受到較大挑戰(zhàn)的是寫字樓，空置率在過去三年中有所上升，2023年第一季度全美平均水平達到18.6%。”史密斯承認。

情況在澳大利亞也類似。位于墨爾本的澳大利亞一級商業(yè)地產(chǎn)公司Stone bridge合伙人Chao Zhang對第一財經(jīng)記者稱，疫情后，新的工作文化和在家辦公對辦公環(huán)境產(chǎn)生了很大的影響，反過來也影響了寫字樓的投資市場。位于中央商務區(qū)（CBD）的大型資產(chǎn)受到了較大的影響，這些空間此前大多被雇員人數(shù)較多的大公司所占據(jù)。

“城市郊區(qū)的小型辦公室資產(chǎn)受到的影響則較小，因為那里有更多的中小型企業(yè)，可以更好地控制員工在辦公室的工作時間。因此，在墨爾本，如Cremorne、Richmond、Collingwood和South Melbourne等郊區(qū)的空置率仍然很低，而CBD的空置率相對較高。”Chao Zhang說。

他拿手中的交易舉例稱，墨爾本CBD的一些分層辦公室比較難賣，而他銷售的位于墨爾本市中心以南14公里處一座有9個套房的辦公室就沒有出現(xiàn)空置，在尋找租戶上也沒有遇到難題。

追求質量的趨勢未變

盡管整體市場需求疲軟，不過寫字樓“追求質量”的趨勢仍在繼續(xù)。

根據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)，在美國，A級寫字樓的吸納量在三分之一的美國地方市場中為正，大于整體吸納量為正的地方市場數(shù)量。 自疫情以來，新建筑的租金溢價擴大，入駐者仍在被高效、優(yōu)質的辦公空間所吸引，并期望被提供大量的便利設施和服務。

“這種趨勢在大市場中更為明顯。在美國門戶市場中，69%的租賃流向A級寫字樓，遠高于全美61%的平均水平。自2020年以來，全美最好和最新的寫字樓資產(chǎn)實際上已經(jīng)有80多萬平方英尺的正吸納量。”史密斯說。

在墨爾本，Chao Zhang也觀察到同樣現(xiàn)象，高質量的建筑仍然租賃良好，而且租金強勁，二級建筑目前比較難租。

“空間的使用取決于租戶和他們所處的行業(yè)。大多數(shù)有能力搬遷的企業(yè)通常可以占用較小的空間，但樂于為高質量的空間支付溢價。”他說。

而那些低質量的寫字樓，安薩里預測它們將“被賦予新的使命”。

“比如，銀行會把這些不再適應后疫情時代以及節(jié)能減排條件的寫字樓回收，并低價出售，接盤者會把這些物業(yè)轉型為其他用途，里面也可能包括一定數(shù)量的辦公空間。在紐約以及倫敦等地，我們已經(jīng)看到了一些嘗試。”他介紹，“在紐約，市政部門正在進行大規(guī)模的寫字樓改造成為住宅公寓的項目，項目的推動者將之與當年紐約市制造業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)的成功轉型相提并論，決心不小”。

周期性和結構性變化

史密斯稱，與世界其他大部分地區(qū)相比，遠程和混合工作在北美更為普遍。這也是影響寫字樓入駐者對工作場所的看法。

但史密斯認為，即便如此，辦公室仍然是企業(yè)勞動力雇傭和更廣泛經(jīng)濟的核心。“人們很容易將過去三年視為遠程工作增加推動辦公需求重大結構性調整。這忽略了一個事實，即A級市場基本面在2021年底和2022年初的大部分時間里都朝著積極的方向發(fā)展。在截至2022年第二季度的三個季度中，A級吸納量基本持平，租賃活動回到了2017-2019年的水平。”他稱。

直到2022年下半年，市場動態(tài)才發(fā)生變化，隨著利率大幅上升，就業(yè)必然會放緩。因此，在過去三個季度中，租戶一直在應對經(jīng)濟衰退問題，尋找管理成本的方法，其中人員和房地產(chǎn)通常是最大的兩個成本控制項。

史密斯說，寫字樓經(jīng)歷的一些變化是周期性的，而不是結構性的。“周期性的經(jīng)濟逆風目前正在抑制需求，明年可能也會如此。但我們預計，一旦經(jīng)濟開始復蘇且就業(yè)增長在2024年及以后加速，美國（寫字樓）的吸納量將轉正。”他稱。

Chao Zhang也認為，市場仍處于調整期。由于租約一般為3-5年，而在家工作的文化還只是一個新興的概念。“隨著工作生活秩序正在恢復正常，移民繼續(xù)入境，我們預計對辦公空間有更多的需求，但更多的是對高質量空間的需求。”他表示，“4天工作周和長期在家工作仍將是討論的焦點，但這并不代表整個市場，所以就算一些公司將采用這種方式，也有其他公司將采用更傳統(tǒng)的方式。”

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