今年以來土地市場低迷，地方政府賣地收入延續(xù)下行勢頭，不過，最新的4月份數(shù)據(jù)似乎透露出一絲積極信號。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，今年前4個月，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓收入”）為11761億元，同比下降21.7%。其中，4月份土地出讓收入為3033億元，同比下降-0.7%，較3月降幅大幅縮窄，幾近轉(zhuǎn)正。這一增速也創(chuàng)了2021年12月以來新高。

在財政收支矛盾較大的當下，地方政府愈加依賴賣地收入。而自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地意愿和能力下降，土地市場整體低迷，2022年土地出讓收入大跌（-23.3%），今年以來整體延續(xù)跌勢，這對地方財政收入形成一定沖擊。但4月份土地出讓收入降幅明顯縮窄，原因何在？

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光大證券董事總經(jīng)理、首席宏觀經(jīng)濟學家高瑞東告訴第一財經(jīng)，4月份土地使用權出讓收入降幅的大幅收窄一定程度與基數(shù)因素相關。從兩年復合平均的角度來看，4月土地使用權出讓收入的兩年平均同比降幅從3月的23.0%僅收窄1.5個百分點至21.5%，土地交易市場仍然偏冷，地產(chǎn)商拿地需求總體仍待回暖。

“從地產(chǎn)銷售看，低基數(shù)下4月房地產(chǎn)銷售面積同比增速回升至5.5%，但兩年復合平均增速則從3月的-9.3%走弱至-21.2%。當前地方賣地收入形勢仍然偏冷，一定程度拖累地方政府廣義財政的擴張力度。”高瑞東說。

此前多位地方財政局長也告訴第一財經(jīng)，今年以來當?shù)赝恋爻鲎屖杖氩]有好轉(zhuǎn)，這也使得當?shù)乜捎秘斄p少，加大基層財政收支平衡壓力。

土地出讓收入這一指標有一定時滯性，如何準確地看待前4個月土地出讓收入數(shù)據(jù)？后續(xù)土地出讓收入走勢如何？

國金證券首席經(jīng)濟學家趙偉告訴第一財經(jīng)，政府性基金收入中的國有土地出讓收入表現(xiàn)滯后于土地成交總價，因為從土地成交到價款的完全支付還需一定時間，從各地土地出讓價款繳納政策來看，從土地簽約到價款入庫，一般存在1個月至半年的時間滯后。

“今年一季度，百城土地成交總價同比增速回暖，但這并未體現(xiàn)在國有土地出讓收入上，可能正是緣于土地成交總價與價款繳納存在時滯，使得一季度土地市場回暖在4月土地財政數(shù)據(jù)中初顯。”趙偉說。

他表示，5月百城土地成交總價高頻指標略有回落，可能與季節(jié)性和地產(chǎn)銷售邊際放緩等因素有關，國有土地出讓走勢仍需跟蹤地產(chǎn)銷售與拿地數(shù)據(jù)等領先指標。后續(xù)經(jīng)濟修復雖可能放緩，但在去年低基數(shù)效應疊加一季度已有明顯回暖的情況下，全面土地出讓收入仍明顯拖累的概率不大。

高瑞東認為，一般來講，開發(fā)商在土地市場拍得土地后，通常需要在60天內(nèi)支付土地出讓金，因此相比土地成交數(shù)據(jù)，土地出讓收入數(shù)據(jù)反映的情況通常滯后1-2個月。4月份土地出讓收入降幅的收窄更多與一季度土地成交情況有關。

“今年1-3月，百城土地成交總價收入累計同比降幅為9.0%，相較2022年全年的-23.8%大幅收窄，或?qū)?月的土地出讓權收入變動有一定反映。而4月百城土地成交總價收入降福再次擴大至23.7%，將反映在5月的土地出讓權收入中。”高瑞東說。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任殷劍峰近日撰文稱，第一季度僅12個省份土地出讓金實現(xiàn)正增長，多地土地出讓金持續(xù)下滑，尤其海南、甘肅、重慶、湖北、福建等土地出讓金下滑超50%。一方面，在經(jīng)濟不確定性越來越強的環(huán)境下，居民儲蓄意愿增強，同時居民可支配收入減少等因素影響居民的購房意愿；另一方面，房企受供應鏈以及信貸政策影響，拿地意愿不強。

殷劍峰認為，短期來看，3月份房地產(chǎn)市場有所回溫，因此短期土地財政降幅可能會收窄，但4月房地產(chǎn)又有降溫趨勢，房地產(chǎn)投資完成額累計同比增速進一步下降至6.2%，第二季度土地財政趨勢不容樂觀。預計第二季度受房地產(chǎn)市場影響，土地財政收入增速持續(xù)負增長，但降幅可能會收窄。

高瑞東預計，未來商品房銷售弱復蘇下，土地出讓收入將在低位徘徊較長時間。從全年來看，預計全年土地出讓收入略微回正。

前述多位基層財政局長也預計，疫后穩(wěn)樓市政策頻出，經(jīng)濟持續(xù)恢復，預計今年土地出讓收入形勢好于去年。

這從今年中央與地方預算報告中也可以看出。近些年地方政府性基金本級收入中九成以上來自土地出讓收入。今年預算報告預計全年地方政府性基金預算本級收入約7.4萬億元，同比增長0.4%。

粵開證券首席經(jīng)濟學家羅志恒曾告訴第一財經(jīng)，今年宏觀經(jīng)濟將持續(xù)復蘇，一系列穩(wěn)增長政策持續(xù)推出有利于提振居民信心和居民收入，奠定房地產(chǎn)市場逐步恢復的基礎。同時，穩(wěn)樓市政策將推動房地產(chǎn)市場逐步回暖。更重要的是，優(yōu)質(zhì)頭部房企融資問題將得到解決，房企風險逐步緩釋，拿地能力增強。因此，2023年土地市場有望企穩(wěn)，土地出讓收入總體恢復。但從恢復節(jié)奏看，可能要在下半年產(chǎn)生明顯效果，上半年預計還要進一步觀察。

盡管短期來看，今年土地出讓收入大概率能夠止跌。但專家普遍認為，中長期來看，土地財政難以像前些年繼續(xù)保持兩位數(shù)高速增長。

殷劍峰認為，長期來看，我國人口增速下行，2022年人口自然增長率突破0值，降至-0.6%，人口增速大幅下滑決定了長期土地財政的不可持續(xù)。土地財政冷卻，一方面影響城投債的還本付息，另一方面也會影響專項債項目的現(xiàn)金流和本息覆蓋，同時老齡化加速發(fā)展也進一步加劇地區(qū)之間的財政分化。

為了彌補未來土地財政收入下滑導致的資金缺口，專家建言，核心還是結(jié)合當?shù)貙嶋H發(fā)展經(jīng)濟，帶動稅收等收入增長。另外，可以通過基礎設施REITs等，盤活存量資產(chǎn)資源，適度增加國有企業(yè)利潤上繳比例等增加收入。

除此之外，還可以進一步優(yōu)化中央與地方、省市縣財政事權和支出責任劃分改革，適當上移部分財政事權和支出責任，減輕基層財政負擔。另外，繼續(xù)加大中央、省對市縣轉(zhuǎn)移支付力度，減輕因土地收入下滑等基層財政“三保”壓力。

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