把房企流動資金卡在項目上的預售資金監(jiān)管終于迎來利好。

11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯合印發(fā)了《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。

《通知》指出，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

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具體來看，根據《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）規(guī)定，房企須開設預售資金監(jiān)管賬戶，購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監(jiān)管賬戶。

在監(jiān)管賬戶內資金達到住建部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金，但保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

同時，監(jiān)管額度內資金撥付使用時，預售資金監(jiān)管賬戶開立行應在3個工作日內將相關信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產企業(yè)向監(jiān)管賬戶內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監(jiān)管資金的比例），保函金額相應下調，確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。

值得一提的是，《通知》表示，對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。

《通知》也明確，房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

億翰智庫指出，該項政策的背景是2021年下半年以來預售資金監(jiān)管全面從嚴和規(guī)范化，這給企業(yè)流動性帶來了巨大壓力。自2021年下半年以來，預售資金監(jiān)管成為行業(yè)風險演化的一個重要變量，政策從過度收緊、適度放寬再到規(guī)范化監(jiān)管，對于企業(yè)而言銷售回款的可動用程度都大打折扣，這也成為企業(yè)的流動性壓力的重要來源之一。

事實上，在2022年上半年的各地方的預售資金監(jiān)管政策放松中，已經出現了允許企業(yè)使用商業(yè)保函替換不同程度監(jiān)管額度的規(guī)定。“不過此次是從全國層面，是從金融機構層面出發(fā)，政策力度和覆蓋面要明顯高于此前。”億翰智庫表示。

一位長期跟蹤地產板塊的固收分析師認為，“這次通知的目的是為了解決各地方政府內房企項目超額預售資金監(jiān)管的問題。”

該固收分析師表示，該通知能鼓勵商業(yè)銀行為部分房企項目出具保函提供基礎，為房企釋放部分預售款資金監(jiān)管資金，給予清晰界線，雖然列明優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，仍然有助房企在項目上的資金運用空間，相信將利好房企流動性支持和資金調配。

某華東房企內部人士保持著謹慎樂觀的態(tài)度。“這肯定是利好消息，利于緩解房企的流動性壓力。”該房企人士認為，“但關鍵還是看如何界定‘優(yōu)質房企’。”

“其實類似的操作以前也存在，但2021年下半年后就停止了。如今該通知正式發(fā)出，銀行會從一些有信心的項目先做試點，一步步推進。其中央國企、或者萬科、龍湖等企業(yè)有希望受惠于此。”上述固收分析師也坦言，“但這些主要都是項目層面的資金運營，還是比較難到集團層面上。”

信達證券房地產首席分析師江宇輝則提及，該政策仍是集中在未出險、“還在堅持”的企業(yè)層面上，同時預售資金監(jiān)管對于企業(yè)來說，所涉及的不僅是銷售拿不到回款的問題，還可能會對推盤形成壓力。他表示，新推盤需要進行備案，一旦備案就意味著形成了相應的預售資金監(jiān)管額度，在當前并不看好的市場環(huán)境下，樓賣得不好，被監(jiān)管的資金反而變得更多。

“如果允許以保函的形式替代部分資金，對房企來說，也就意味著可以多推一些項目，在供給端能放出更多的量來，可能會對銷售形成一些幫助。”江宇輝認為。

標簽： 預售監(jiān)管資金