多宗高價地項目合作終止，信達地產(chǎn)股份有限公司(600657.SH，以下簡稱“信達地產(chǎn)”)多年前頻繁獲取的“地王”項目走向再度引發(fā)關(guān)注。

日前，信達地產(chǎn)與泰禾集團股份有限公司(000732.SZ，以下簡稱“泰禾集團”)先后發(fā)布公告，宣布雙方將終止上海寶山顧村項目、深圳坪山項目以及上海新江灣項目的合作，泰禾集團已收回相關(guān)項目的投資與財務(wù)資助款項。

《中國經(jīng)營報》記者注意到，上述終止合作的三項目用地均是信達地產(chǎn)于2015~2016年間所獲區(qū)域“地王”。信達地產(chǎn)與泰禾集團在雙方的公告中均表示，相關(guān)項目的開發(fā)與銷售進度受到行業(yè)調(diào)控政策與市場環(huán)境的影響，運營效果未達預(yù)期，項目的未來回報存在較大的不確定性。

實際上，根據(jù)此次雙方公告以及信達地產(chǎn)此前披露信息，信達地產(chǎn)于2015~2017年間頻繁拿下的多個“地王”項目，如今的開發(fā)與銷售進度并不理想。

“客觀上近年來持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控中，上海、深圳等一線城市限價政策與預(yù)售管理較為嚴格，對項目的銷售價格和銷售進度有較大的影響。”信達地產(chǎn)在回復(fù)記者采訪時表示，終止相關(guān)項目合作是雙方結(jié)合行業(yè)調(diào)控政策、市場環(huán)境變化與自身實際，經(jīng)充分溝通，協(xié)商一致所做的決定，客觀上也是因相關(guān)項目進度受到較大影響。

合作終止

2015～2017年是信達地產(chǎn)的高光時期。期間信達地產(chǎn)多次在土拍市場高價拿地，共在上海、廣州、杭州以及合肥等地拿下至少8宗“地王”，總地價超過430億元。此次與泰禾集團終止合作的三宗項目用地也都是于這期間取得。

據(jù)雙方公告信息，上海新江灣項目用地是信達地產(chǎn)于2015年通過公開掛牌聯(lián)合取得，后成立上海泰瓴置業(yè)有限公司(以下簡稱“泰瓴置業(yè)”)作為該項目開發(fā)主體。

2016年，該項目引入泰禾集團為合作方，由泰禾集團合計投資11.3625億元參與項目開發(fā)、銷售等運營管理工作，泰禾集團通過寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)等間接持有泰瓴置業(yè)45%股權(quán)。

泰禾集團在公告中稱，因后續(xù)市場環(huán)境變化，公司陸續(xù)通過轉(zhuǎn)讓相關(guān)企業(yè)份額及股權(quán)等方式收回出資額9.8億元及相關(guān)財務(wù)資助款項，截至公告發(fā)布，泰禾集團未持有泰瓴置業(yè)股權(quán)。

實際上，早在2019年的半年報中，泰禾集團就曾宣布對上海新江灣項目的合作進行調(diào)整，已收回有限合伙出資額9.8億元和對相關(guān)公司1227萬元無息借款，后續(xù)將根據(jù)具體的協(xié)議約定，重新確定對泰瓴置業(yè)的持股比例。

此次終止合作的另外兩個項目用地也是信達地產(chǎn)于2015~2016年間通過公開招拍掛取得。其中深圳坪山項目用地是2015年通過公開拍賣取得，2016年與泰禾集團確立合作關(guān)系，泰禾集團方面提供代建、銷售管理等服務(wù);上海寶山顧村項目用地于2016年通過公開摘牌取得，2017年與泰禾集團確立合作，泰禾集團方面提供技術(shù)與管理服務(wù)。

此外，泰禾集團也為上述兩個項目提供相應(yīng)的建設(shè)資金。終止合作后，泰禾集團已收回對深圳坪山項目5.9億元財務(wù)資助款項和上海顧村項目的相關(guān)款項，但泰禾集團并未披露上海顧村項目收回款項的具體金額。

信達地產(chǎn)回復(fù)表示，目前各項目已經(jīng)到了銷售回籠的后期階段，銷售工作也在抓緊推進，項目資金有充足的保障。終止項目合作不會對項目的開發(fā)進度產(chǎn)生不良影響。“公司將結(jié)合項目具體情況，積極采取針對性措施，加快項目銷售，努力提升項目運營效率，三項目目前均由信達地產(chǎn)獨立操盤。”

去化承壓

實際上，頻繁高價拿地后，信達地產(chǎn)的這些“地王”項目進展就廣受市場關(guān)注，部分高價地開發(fā)與銷售進展緩慢也成為信達地產(chǎn)的負累，考驗著信達地產(chǎn)的財務(wù)狀況與開發(fā)運營能力。

此次信達地產(chǎn)與泰禾集團并未披露終止項目合作的具體原因，但雙方均在公告中承認相關(guān)項目的開發(fā)與銷售進度受到影響，運營效果未達預(yù)期。

據(jù)公告披露信息，上海新江灣項目共一個地塊，規(guī)劃有多層洋房、低層聯(lián)排住宅(院子)及保障房。其中多層洋房計容建筑面積6.4萬平方米，均為90平方米以下小戶型;低層聯(lián)排住宅(院子)產(chǎn)品計容建筑面積4.9萬平方米;保障房計容建筑面積2.97萬平方米。該項目現(xiàn)已全部竣工備案及部分交付，預(yù)計總可售面積約11.47萬平方米，洋房產(chǎn)品自2018年4月起陸續(xù)開盤銷售。截至2020年12月31日，該項目累計已售面積約5.9萬平方米。

上海寶山顧村項目的開發(fā)及銷售進度則尤其波折。據(jù)公告披露，該項目分為兩個地塊，其中10-03地塊為住宅地塊，規(guī)劃有14棟高層住宅(其中，2棟為項目公司自持、1棟保障房建成后移交政府)，4棟多層住宅以及21棟低層住宅;10-05地塊則規(guī)劃為2棟2~3層獨棟商業(yè)。

截至2020年12月，上海寶山顧村項目高層住宅除自持部分外已完成竣工備案，多層住宅和低層住宅仍在施工建設(shè)中，商業(yè)地塊開發(fā)進度則未披露。根據(jù)公告，該項目預(yù)計總可售面積約12.26萬平方米，其中3.18萬平方米高層住宅于2019年6月開盤銷售。截至2020年12月31日，該項目累計已售面積僅為1.76萬平方米。而據(jù)信達地產(chǎn)2020年報披露，該項目預(yù)計竣工時間已由此前的2020年推遲至2022年。

推遲竣工時間的不僅有上海顧村項目，此次終止合作的深圳坪山項目的竣工時間也是一拖再拖。在信達地產(chǎn)的年報中，該項目預(yù)計竣工時間曾由2019年推遲至2020年;根據(jù)信達地產(chǎn)此前多份債券募集說明書披露的信息，該項目預(yù)計竣工時間更是由2020年5月推遲至2020年7月;而據(jù)此次終止合作的公告信息，深圳坪山項目則是于2020年12月完成竣工備案。

據(jù)公告披露，深圳坪山項目共一個地塊，規(guī)劃有9棟高層住宅(其中，8棟為商品房住宅、1棟保障房建成后由政府回購)、1棟三層幼兒園、底層商業(yè)和相關(guān)配套設(shè)施。該項目總可售面積約11.20萬平方米，而截至2020年12月31日，該項目尚未開盤銷售。

市場靜待后續(xù)進展

背靠母公司的強大背景，信達地產(chǎn)光環(huán)加身。信達地產(chǎn)背后為全國四大資產(chǎn)管理公司(也稱四大AMC)之一的中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司。有研報分析指出，與傳統(tǒng)房企相比，AMC旗下房地產(chǎn)子公司直接接盤進行房地產(chǎn)開發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢，但操盤能力偏弱。

或也因此，信達地產(chǎn)在大舉拿地之后選擇了與泰禾集團等傳統(tǒng)房企合作開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，信達地產(chǎn)自2015~2017年拿下8宗“地王”后，其中有6宗“地王”項目引入了合作方。

不過，也有分析認為，除依靠傳統(tǒng)房企彌補開發(fā)運營能力外，信達地產(chǎn)依靠引入合作方還能通過將部分高價地出表從而減輕表內(nèi)負債與業(yè)績壓力，在上述8宗“地王”項目中，因引入合作方合作開發(fā)，有3個項目成為了“重大股權(quán)投資”而未列入信達地產(chǎn)的子公司之列，其資產(chǎn)負債不在信達地產(chǎn)的財務(wù)報表中，此次終止合作的上海新江灣項目即是其中之一。

資料顯示，上海新江灣地塊是信達地產(chǎn)于2015年11月以72.99億元的價格取得，該地塊近5萬元/平方米的樓面價刷新當時當?shù)氐募o錄。在2015年報中，該地塊項目權(quán)益100%歸信達地產(chǎn)所有，而2016年該地塊項目變?yōu)楹献鏖_發(fā)后，該項目公司的財務(wù)情況即未再并入信達地產(chǎn)的財務(wù)報表，該項目的開發(fā)進度以及負債情況也因此未在信達地產(chǎn)的報表中披露。

自2019年半年報中泰禾集團宣布收回對上海新江灣項目的相關(guān)款項，并重新確定項目公司的持股比例，到如今泰禾集團完全退出并不再持有項目公司股份，信達地產(chǎn)均未將該項目重新并表，也未對該項目的后續(xù)安排進行任何披露。“公司對取得控制權(quán)的項目，會依據(jù)企業(yè)會計準則納入公司合并報表范圍。”信達地產(chǎn)回復(fù)稱。

但隨著項目合作的終止，外界對相關(guān)項目是否回表的關(guān)注也日益強烈。日前即有投資者向信達地產(chǎn)提問上海顧村項目是否會回表，項目后續(xù)銷售有何預(yù)估等。而由于信達地產(chǎn)已于日前發(fā)布2020年度報告，若相關(guān)項目回表，對信達地產(chǎn)財務(wù)狀況是否會形成較大影響，仍需等待信達地產(chǎn)下次財報發(fā)布。

標簽： 承壓 高價地 項目