最近，一則關(guān)于綠地高管陳軍涉嫌經(jīng)濟(jì)違紀(jì)和不正當(dāng)男女關(guān)系的舉報(bào)，把這家龍頭房企推上輿論風(fēng)口浪尖，引發(fā)全民圍觀。

5月17日，綠地集團(tuán)發(fā)布聲明稱，“舉報(bào)信所說(shuō)的陳軍是京津冀事業(yè)部營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，按照內(nèi)部相關(guān)規(guī)定，正在由我集團(tuán)京津冀事業(yè)部紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)調(diào)查核實(shí)中。”目前，綠地還未公布結(jié)果。

作為中國(guó)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的世界500強(qiáng)，綠地憑借這張“金字招牌”頻頻走到全國(guó)各地，建大樓、建廣場(chǎng)、建新城，賣房子，這使得綠地近年來(lái)的資產(chǎn)和規(guī)模迅速膨脹。

2019年底，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億，達(dá)到11457億。當(dāng)年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4280.83億元，同比增長(zhǎng)了22.75%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)147.43億元，同比增長(zhǎng)了29.61%。

在數(shù)字增長(zhǎng)的背后，綠地各種危機(jī)和風(fēng)波不斷，2019年以來(lái)，綠地先后遭遇了質(zhì)量投訴、“哭女一刀”事件、武漢綠地中心停工風(fēng)波……各種質(zhì)疑也紛至沓來(lái)。資本市場(chǎng)上，綠地表現(xiàn)不濟(jì)，上市五年來(lái)市值蒸發(fā)了2400億，套牢人無(wú)數(shù)。

截止2019年底，綠地總負(fù)債達(dá)到10143億，資產(chǎn)負(fù)債率88.53%，目前綠地以房地產(chǎn)為主的存貨規(guī)模達(dá)到7000億。受地產(chǎn)調(diào)控、疫情的影響，綠地今年以來(lái)的銷售下滑，這直接影響回款和現(xiàn)金流。

近年來(lái)，綠地的債務(wù)規(guī)模急速膨脹，其中有息負(fù)債近3000億，一方面擴(kuò)張拿地，另一方面庫(kù)存積壓，大量債務(wù)到期，綠地走上了借新還舊的道路，銀行貸款、發(fā)行債券、ABS工具、境外發(fā)債，甚至以“安家寶置業(yè)計(jì)劃”的名義向員工內(nèi)部集資。

“上不去的股價(jià)，下不來(lái)的負(fù)債”，這是業(yè)內(nèi)對(duì)綠地的一句評(píng)價(jià)。如今，綠地還面臨著維權(quán)風(fēng)波、桃色新聞對(duì)品牌形象的困擾。

作為一家資產(chǎn)萬(wàn)億的頭部房企，綠地的物業(yè)遍布全國(guó)各地，各城市“綠地中心”往往是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑。這些年，綠地在鄭州、西安、蘇州、濟(jì)南、合肥、南昌等城市高歌猛進(jìn)，成為一個(gè)又一個(gè)超高層大樓的制造者。

與各大城市風(fēng)光相比，綠地在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)不盡如人意。2015年8月18日，綠地集團(tuán)通過(guò)借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)整體上市，A股名為綠地控股，代碼：600606。當(dāng)天，綠地控股以25.10元/股的開(kāi)盤(pán)價(jià)亮相，市值達(dá)到3054億元，位居A股兩市市值第16位，穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)板塊首位。

但幾年下來(lái)，綠地控股的股價(jià)跌跌不休，從25元滑到現(xiàn)在的5元左右，每天的股價(jià)走勢(shì)猶如心電圖。截止5月18日，綠地控股收盤(pán)價(jià)為5.5元，總市值僅為679億，較借殼當(dāng)天縮水近八成，蒸發(fā)了2400多億。

最近，綠地控股發(fā)布的年報(bào)顯示，2019年，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 4278 億元，同比增長(zhǎng) 23%;利潤(rùn)總額 306億元，同比增長(zhǎng) 26%;歸屬于母公司股東凈利潤(rùn) 147 億元，同比增長(zhǎng) 30%。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~193 億元。

綠地給出了每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4元(含稅)的分紅方案，現(xiàn)金分紅比例達(dá)到33.01%，繼續(xù)保持了借殼上市以來(lái)分紅率超過(guò)30%的優(yōu)秀紀(jì)錄。但是，即使如此，依然沒(méi)有提振公司股價(jià)，股價(jià)依然是在5.5元左右徘徊。

目前，綠地控股的市盈率為4.8倍，每股凈資產(chǎn)6.34元，也就是說(shuō)，股價(jià)早已經(jīng)跌破了凈資產(chǎn)，套住了無(wú)數(shù)的投資者。一兩年前，還有投資者提出值管理、提振股價(jià)的建議，現(xiàn)在則有些無(wú)力吐槽。綠地控股股價(jià)低迷的部分原因在于，2015年定增入場(chǎng)的投資機(jī)構(gòu)近年悉數(shù)減持離場(chǎng)。

今年初，綠地董事長(zhǎng)張玉良在業(yè)績(jī)交流會(huì)上公開(kāi)表示說(shuō)，對(duì)綠地的股價(jià)很慚愧，被資本市場(chǎng)嚴(yán)重低估。“我們凈資產(chǎn)回報(bào)率接近20%，現(xiàn)在每股才7.9元，每股收益差不多300，和我們這個(gè)企業(yè)真的是不匹配。”

張玉良話音剛落，綠地的股價(jià)至今又跌去了30%。

今年一季度，受疫情影響，綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收796億元，其中房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入378億，同比增長(zhǎng)4.42%;歸母凈利潤(rùn)37億元，同比減少15.91%。

截止2019年底，綠地控股的總資產(chǎn) 11457 億，總負(fù)債達(dá)到10143億，資產(chǎn)負(fù)債率88.53%。對(duì)房企更為通用的凈負(fù)債率指標(biāo)，綠地的這三年的指標(biāo)分別是：215%、176%、155%。

隨著綠地資產(chǎn)、負(fù)債規(guī)?？缛肴f(wàn)億行列，對(duì)銷售回款、現(xiàn)金流等有了更大的考驗(yàn)和要求。

房地產(chǎn)主要依靠銷售回款來(lái)獲得現(xiàn)金流。2017年-2019年，綠地的銷售回款率分別為79.97%、76.59%和77.58%，一般房企的回款率在80%左右，一線龍頭房企中的優(yōu)秀者回款率都在90%以上，綠地的回款率，與一線龍頭房企身份不符。

截止2019年年末，綠地控股的存貨規(guī)模達(dá)到了6699億，較上一年5954億又增長(zhǎng)700多億。在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，龍頭房企也在紛紛去庫(kù)存，綠地去庫(kù)存并不明顯。

在現(xiàn)金流方面，2019年，綠地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為192.61億元，較上一年減少229.11億元，公司解釋說(shuō)主要是工程款支付增加，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-155.19億元，較上一年凈流出有所擴(kuò)大，同比減少47.45億元。

由于綠地的擴(kuò)張持續(xù)，支出不斷加大，依靠自身的銷售回款來(lái)“造血”顯然解決不了問(wèn)題，對(duì)外融資是綠地控股的主要資金渠道。

2019年，綠地籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為50.34億元，同比增加319.35億元。對(duì)于原因，綠地稱主要是借款金額同比增加所致。

綠地年報(bào)顯示，綠地2019年短期借款296.85億元，較上一年增長(zhǎng)115.19億元，同比增加63%，長(zhǎng)期借款1373.03億元，較上一年增長(zhǎng)44.68億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為868.84億元，較上一年增加112.56億元。

截至2019年末，綠地的有息負(fù)債余額2937億，較去年末增加248億元。

在貨幣資金方面，2017-2019年末，綠地控股賬上的貨幣資金分別為753.76億元、810.2億元和889.02億元，而綠地的短期負(fù)債(短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債)合計(jì)分別為933.43億元、937.94億元、1165.69億元，綠地的貨幣資金顯然已無(wú)法覆蓋短期借款。

目前，綠地的多種融資渠道全開(kāi)，銀行貸款、市場(chǎng)發(fā)債、ABS、海外融資等。報(bào)告期內(nèi)綠地發(fā)行供應(yīng)鏈ABS金額11.56億元，海外融資方面合計(jì)發(fā)行27.2億美元債。

今年一季度，隨著融資市場(chǎng)環(huán)境的松動(dòng)，綠地一季度凈增融資126億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~56億元。除常規(guī)開(kāi)發(fā)貸外，綠地還獲得疫情貸款授信19億元，發(fā)行ABS工具5.67億元，發(fā)行境外債券3億美元。

今年2月底，上交所發(fā)布信息， 綠地集團(tuán)擬公開(kāi)發(fā)行180億的公司債券獲得“受理”，綠地的評(píng)級(jí)也由延續(xù)多年的AA+變成AAA級(jí)。綠地此次債券募集的資金，用于償還綠地集團(tuán)2020年底及2021年年初到期的4筆公司債，綠地在募集說(shuō)明書(shū)中坦承“公司存在短期償債壓力較大的風(fēng)險(xiǎn)。”

但是，三個(gè)月過(guò)去了，這筆債券發(fā)行還沒(méi)有進(jìn)展。5月14日，有投資者問(wèn)“180億公募債3個(gè)月了，還沒(méi)有審批過(guò)去?原因是什么?別的房企都不用這么久的!”綠地控股只簡(jiǎn)單地答復(fù)了一句稱：目前，公司正按規(guī)定更新2019年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。感謝關(guān)注!

事實(shí)上，今年復(fù)工以來(lái)，綠地的資金鏈趨緊明顯。除了發(fā)債、借款等公開(kāi)市場(chǎng)的融資工具，甚至還向內(nèi)部集資。有綠地員工表示，當(dāng)?shù)厥聵I(yè)部以綠地“安家寶”置業(yè)計(jì)劃的名義向員工集資，不同級(jí)別的員工集資的資金有高有低，基層員工一次要交幾萬(wàn)的任務(wù)，最近又延期兌付了。

綠地控股在2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，公司按季度做壓力測(cè)試，對(duì)于流動(dòng)性具有一定的信心。但是，面對(duì)3000億的有息負(fù)債、1000多億的短期負(fù)債，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，綠地還有信心嗎?2020是房地產(chǎn)的大考，對(duì)綠地而言，更是如此。

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