進入9月，房企迫不及待去庫存、回籠資金。上周，某世界500強房企召開營銷大會，會上正式下達九月、十月的營銷“軍令”，即集團要實現(xiàn)月均銷售1000億的目標，“金九銀十”兩個月的銷售任務(wù)為2000億，并出臺一系列促銷“組合拳”。

無獨有偶，國內(nèi)多家房企近期陸續(xù)推出打折促銷優(yōu)惠方案。以省城太原為例，國內(nèi)前10強某房企旗下樓盤近期推出的國慶營銷推廣方案中，折扣優(yōu)惠類的活動為國慶長假銷售的主打內(nèi)容。在提升銷售業(yè)績的同時，此輪讓利于購房者的促銷行動，會不會對太原樓價四季度走勢產(chǎn)生影響?業(yè)主又該如何把握購房時機?

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近日，忙碌的房企營銷人員一刻也不能停歇，他們面臨著一個艱巨的任務(wù)——去庫存、降負債、回籠資金。無論是為保持行業(yè)地位的大房企，還是努力生存向上的中小房企，再次舉起“打折促銷”的旗幟，加速去庫存。

山西晚報記者了解到，在此次“金九銀十”購房季中，前文所說的某房企承諾全國購房客戶，可獲得至少七折“保底”折扣。且在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，還將給予企業(yè)部分管理層額外九六折的簽字權(quán)限，以最大的折扣力度引爆“金九銀十”。數(shù)據(jù)顯示，今年2月該房企率先推出“網(wǎng)上銷售”，并以較大的折扣讓利推動銷售大幅增長。上半年，該房企實現(xiàn)銷售3488億，同比增長24%，銷售回款3120億，同比大增67%，回款率89.4%，各項數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進告訴山西晚報記者，“暴力式打折”已成該房企促銷去化的一大標簽，這一手段也屢獲奇效。對比今年一季度疫情期間的營銷策略，該房企全國樓盤當時的折扣力度為七五折。而此次折扣為七折，力度空前，該房企以優(yōu)惠換銷售、去庫存的意圖明顯。

而與此同時，該房企的月度銷售額目標規(guī)模繼續(xù)上升，月銷千億的目標在業(yè)內(nèi)也鮮有其聞。若七折以價換量的策略成功，將影響各房企未來的營銷策略。而能否實現(xiàn)“月銷千億”的目標，業(yè)內(nèi)人士正拭目以待。

山西晚報記者走訪省城樓市發(fā)現(xiàn)，除了上述房企之外，其它房企的各類優(yōu)惠活動不斷，比如說網(wǎng)上認購抵扣房款、額外折扣、特價房源、免收物業(yè)費等，目標就是為了吸引更多客戶關(guān)注，促成成交回款。

一位置業(yè)顧問表示，業(yè)績增長的背后是推進銷售，也讓購房者獲得實惠。按照“低開高走”“開盤特價”的慣例，今年“金九銀十”推出的房源中，不乏性價比超高的產(chǎn)品，是一次購房好時機。

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嚴躍進表示，部分房企的打折促銷行為，也反映了短期內(nèi)的樓市趨勢。事實上，今年上半年的疫情，對房企實現(xiàn)全年銷售目標影響深遠，以低價促銷去庫存、填補上半年的銷售差額，也成為行業(yè)的趨勢。

當前全國各地樓市政策仍未放松，尤其是一些熱點城市，購房政策的收緊的態(tài)勢仍在加碼，包括杭州、寧波、無錫、沈陽等城市，要求房企銷售部門密切關(guān)注政策動向，積極規(guī)劃好項目營銷工作。

按慣例，“金九銀十”為房企密集推盤階段，打折促銷多年來一直是吸引客戶、導(dǎo)入客戶的重要手段。而上述房企在全國推進的七折優(yōu)惠促銷是否會引發(fā)第四季度的價格戰(zhàn)，這對業(yè)內(nèi)及購房者來說，尤為重要。

“部分房企打折有降價基礎(chǔ)，例如，土地成本較低。換句話說，此輪打折是繼續(xù)擠掉房價虛高的水分。”業(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2020年上半年，推出七折優(yōu)惠的該房企其各城市儲備土地的樓面地價分別為：一線城市每平方米3711元、二線城市每平方米2572元、三線城市每平方米1501元，在全國性房企中優(yōu)勢明顯。這也可以一定程度上對沖降價對其利潤帶來的影響。

從各上市房企公布的上半年業(yè)績看，已經(jīng)公布的企業(yè)中近一半業(yè)績完成率不達標，下半年銷售承壓，適當調(diào)整價格策略提高銷售量必然是各大房企下半年將采取的重要手段。

業(yè)內(nèi)人士透露，有部分觸及紅線、沒有大企業(yè)背景、上半年瘋狂拿地的房企，推出的項目優(yōu)惠力度最大，下半年要買房的朋友盯緊這部分項目，或許會有好的房源。

同時，業(yè)內(nèi)人士認為，全國大范圍、大幅度的降價的可能性有限。樓盤打折一般是針對備案價，與實際售價并不是一回事。其次，過去每逢房企降價，總會引發(fā)一波老業(yè)主“維權(quán)”甚至打砸售樓處的事件，開發(fā)商對降價一事不敢輕言。另外，每逢樓市“金九銀十”，一些打著促銷優(yōu)惠的樓盤，價格策略實則是“明降暗升”，業(yè)主不能僅看折扣的力度，更得對比同類產(chǎn)品的此前成交價行情。

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貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年8月，受監(jiān)測的全國范圍66個大中城市新房市場合計成交套數(shù)同比下滑1.2%，環(huán)比下滑14.5%，成交面積同比下滑1.3%，環(huán)比下滑14.6%。有機構(gòu)表示，今年房地產(chǎn)市場“金九銀十”的行情恐難出現(xiàn)。

嚴躍進表示，在行業(yè)內(nèi)每輪促銷特惠潮中，國內(nèi)銷售業(yè)績較好的房企均為促銷動作較為積極的企業(yè)，充分說明此類企業(yè)對于銷售業(yè)績完成的任務(wù)之重。在今年疫情期間，某房企借力度較大的打折促銷，實現(xiàn)了較好的品牌推廣，同時加速去庫存節(jié)奏。

房價下降意味著購房成本降低，但也有不少購房者開始對房子質(zhì)量的擔憂：“地價成本高，物價在漲，樓盤卻在降價，開發(fā)商為了保證一定的利潤，會不會在房子的硬件配置、建筑品質(zhì)上跟著下降?”

事實上，省城2019年四季度部分樓盤的價格出現(xiàn)明顯松動，尤其首次面市的純新樓盤，價格明顯低于周邊競品樓盤，全行業(yè)由此進入史上鮮有的價格波動期。“羊毛出在羊身上”，據(jù)山西晚報記者調(diào)查了解到，非純新盤以促銷、打折名義實則降價的順銷樓盤，在產(chǎn)品及裝修配置也均做了局部調(diào)整，而由降價、降配帶來的業(yè)主維權(quán)事件，在價格未回升之前，很難平息。同時，價格出現(xiàn)明顯下降的樓盤，品質(zhì)卻無亮點的新房源，往往更難銷售。

業(yè)內(nèi)人士介紹，大多數(shù)房企不會明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，因為這些行為一旦被發(fā)現(xiàn)，對開發(fā)商品牌的負面影響巨大。但樓盤可以通過調(diào)整裝配建材的材質(zhì)、等級、品牌來實現(xiàn)降成本的目標。而樓價的優(yōu)惠幅度超過合理范圍，產(chǎn)品的品質(zhì)會大打折扣。

購房者對于自己所購買房屋的各項裝修配置情況，最理智的做法是將裝配建材的品牌、檔次、材質(zhì)、型號、規(guī)格、施工質(zhì)量、售后服務(wù)承諾等明確標注在購房合同中。房企起草的購房合同中對裝配建材內(nèi)容描述的籠統(tǒng)含糊，正是為日后調(diào)整并壓縮成本留下的可操作空間。

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