北京樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”后，整個(gè)開(kāi)局略顯平淡。

據(jù)貝殼研究院最新報(bào)告顯示，9月首周(8.31-9.6)北京新房住宅市場(chǎng)量跌價(jià)漲，其中成交面積環(huán)比下降44.6%，成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)影響環(huán)比上漲8.9%。

“過(guò)去三年都沒(méi)有出現(xiàn)‘金九銀十’，今年‘金九銀十’仍然很難出現(xiàn)。”貝殼研究院分析師許小樂(lè)表示。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，過(guò)去三年，全國(guó)重點(diǎn)18個(gè)城市9、10兩個(gè)月的成交量均比上月下降，環(huán)比降幅在5%-10%左右。

“在調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不存在明顯的波峰了。而今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)施策，中央多次強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個(gè)月保持不變，上半年應(yīng)對(duì)疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的條件不存在。”許小樂(lè)如是說(shuō)。

他進(jìn)一步表示，近期，住建部召開(kāi)重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，未來(lái)市場(chǎng)熱度較高的城市將會(huì)大概率調(diào)控加碼，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況。

多位接受采訪的專家告訴記者，北京作為樓市調(diào)控最為嚴(yán)格的城市，目前也不具備實(shí)現(xiàn)“金九銀十”的條件。

由于2020年前8月受到疫情沖擊，北京的樓市直到8月才逐漸復(fù)蘇并走出疫情影響。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)高達(dá)5361套，是最近61個(gè)月來(lái)的最高值;8月北京二手房網(wǎng)簽住宅16057套，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月在1.6萬(wàn)套以上。

“8月北京新房及二手房成交的增長(zhǎng)，主要為此前疫情累計(jì)后延需求的持續(xù)釋放所致。”一位知名研究機(jī)構(gòu)分析師表示。

不過(guò)在成交價(jià)格方面，新房及二手房的成交均價(jià)均有一定的下滑。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月商品住宅成交均價(jià)為47156元/平方米，與去年同期相較下降了4%;而8月二手房均價(jià)環(huán)比下跌1.1%，同比下跌3.5%。

“新房均價(jià)下降主要是限競(jìng)房拉低了均價(jià)，而二手房均價(jià)下跌主要是業(yè)主預(yù)期維持低位。”上述分析師稱。

“現(xiàn)在掛牌的房子比較多，而且成交周期比較長(zhǎng)，有些業(yè)主等不及就會(huì)主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，議價(jià)的空間也比較大。”一位鏈家的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)重點(diǎn)城市業(yè)主漲價(jià)占比低位持續(xù)下降，房源交易時(shí)間仍然保持100天的長(zhǎng)周期，這樣的市場(chǎng)很難開(kāi)啟改善型換房鏈條。因此，今年二手房市場(chǎng)很難有起色。

“而新房市場(chǎng)受庫(kù)存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情，但價(jià)格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。”許小樂(lè)表示。

“整體看，經(jīng)過(guò)3年調(diào)整的北京市場(chǎng)，隨著土地不限價(jià)的再次出現(xiàn)，市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)。短期市場(chǎng)看，北京市場(chǎng)依然屬于供應(yīng)大于成交市場(chǎng)，從整體市場(chǎng)看，9-10月供應(yīng)量有望增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說(shuō)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，北京新房庫(kù)存面積為1104萬(wàn)平方米，按照近8周成交速度計(jì)算，當(dāng)前存量出清周期進(jìn)一步下降至15個(gè)月。

在土地端，2020年8月單月，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，房企積極拿地趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，北京土地出讓金總額為1570.43億元，同比增長(zhǎng)43.12%，出讓金額在全國(guó)排名第三，僅次于杭州和上海。

張大偉表示，雖然整體土地市場(chǎng)地價(jià)依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

多位受訪人士告訴記者，房地產(chǎn)融資再度收緊或與火熱的土地市場(chǎng)有關(guān)，房企高杠桿拿地等現(xiàn)象，引發(fā)了高層關(guān)注。

“融資新規(guī)將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會(huì)傳導(dǎo)到土地投資端，土地投資熱度會(huì)減弱，土地溢價(jià)率可能會(huì)下行。”一位不愿具名的券商分析師對(duì)記者表示。(李潔)

標(biāo)簽： 北京樓市 二手房成交價(jià)