本輪地產調控已持續(xù)多年，由于融資環(huán)境持續(xù)高壓，加上宏觀經濟承壓，房地產行業(yè)的洗牌重組已是山雨欲來風滿樓。

“現在明顯感到行業(yè)門檻提高了很多，一些小公司玩不轉了。”一位地產公司人士對21世紀經濟報道記者表示。

今年以來，人民法院網公告的房地產開發(fā)商破產文書已有500余件，雖然有部分重疊，并且很多破產案件起始于更早之前，但是同口徑比較，這一數據維持在高位，去年全年為450余家。

鑒于房地產行業(yè)高資金周轉、高負債的屬性，行業(yè)洗牌波及面十分廣泛。一方面，牽涉到大量購房者，另一方面又涉及多家銀行、信托等債權機構，甚至還有通過結構化設計的私募股權、信托產品、資管計劃等融資形式，其中牽涉到大量個人投資者。

據21世紀經濟報道記者了解，最近一兩年來，多家信托公司無奈接手了不少燙手山芋，被動“債轉股”，成為大量地產項目的股東。

但金融機構并非開發(fā)商，處置和管理地產項目不是其業(yè)務能力所在，接手項目股權之后進度緩慢在意料之中。然而對于消費者，交付購房款項后交房遙遙無期，可能產生各種矛盾。不僅如此，這一過程中還暴露出房地產交易過程中的一些制度漏洞。

開發(fā)商資金危機項目停滯在房地產開發(fā)行業(yè)，項目所處地段是市場評估其價值的一個重要考量依據。但在嚴峻的資金危機面前，位置再好的項目也可能遭遇問題。近期，上海地區(qū)多名購房者向21世紀經濟報道記者反映，一個區(qū)位頗有優(yōu)勢的項目出現了問題，位于上海浦東御橋板塊，貼近中環(huán)。

一位購房者表示，2019年4月與上海海東房地產有限公司(下稱“海東房地產”)簽訂購房意向合同，購置了該開發(fā)商在上海的頤盛云景苑項目的期房，2019年6月交了七成房款，共計500多萬元，正式與海東房地產簽訂網簽預售合同，8月份辦理銀行貸款獲得通過。

隨后，海東房地產母公司三盛宏業(yè)集團爆出資金鏈危機，股權相繼被凍結。海東房地產90%股權被轉至三盛宏業(yè)債權人之一的民生信托。海東房地產也就停止了房子的抵押撤銷和產權預告。

據記者了解，該項目共有198戶，均是2019年2月-8月期間購買的期房，按照原來約定，今年12月20日為交房時間。但隨著開發(fā)商陷入資金鏈危機，項目本身已處于停滯狀態(tài)。

7月8日，海東房地產出具的一份承諾書顯示，鑒于海東房地產公司、上海大友經濟發(fā)展有限公司開發(fā)的頤盛云景苑小區(qū)所涉多處房屋被其他債權人查封，并且海東房地產、大友經濟發(fā)展公司及母公司三盛宏業(yè)涉及較多訴訟和仲裁案件，共同承諾：協調民生信托、渤海銀行積極引入第三方通過代建方式積極推進項目建設(渤海銀行是該地產公司的開發(fā)貸銀行)，重組計劃預計在7月31日前完成;督促渤海銀行向代建方增加授信5億元;承諾于8月31日前完成全體業(yè)主的撤抵押并完成預告登記手續(xù)。

截至目前，承諾時間已過，但業(yè)主們表示，撤抵押的工作沒有解決，截至目前仍有60%的業(yè)主房產處于抵押未解除狀態(tài)。

“首付款都交了，現在很擔心，一旦公司真的宣告破產，我們業(yè)主都不是第一債權人。項目本身也沒有推進的跡象。”上述購房者表示。

在此過程中，業(yè)主們還發(fā)現另一個問題，此前支付的購房首付款，最終并非進入到購房合同中約定的監(jiān)管銀行賬戶，而是流至另外的賬戶。

21世紀經濟報道記者在一份業(yè)主與開發(fā)商的溝通視頻中看到，海東房地產的代表承認部分購房首付款被母公司挪用。

而且，這并不是該公司的唯一一個項目，該開發(fā)商在上海的其他項目以及全國其他地區(qū)的項目，均面臨同樣困境。

記者就相關問題多次致電、發(fā)送信息至海東房地產、民生信托相關負責人，截至發(fā)稿，均未獲回復。

債主變股東項目處置難該項目中的涉事地產商三盛宏業(yè)成立于1993年，2002年總部遷至上海，歷經多次股權變更、增資擴股，在2019年陷入破產邊緣之前，注冊資金超過10億元。從規(guī)模上看，該地產商2018年位于中指院百強房企第54位。

陷入危機前夕，該公司還曾公開表示，將圍繞集團“三年千億”的戰(zhàn)略目標，2019年公司將“確保600億銷售額，爭取800億銷售額”。與此同時，該公司的債券開始違約，行權遭遇勸阻回售;公司的股權也被法院凍結。

該公司的經歷或許是近幾年中小型開發(fā)商遭遇的一個縮影。從融資角度來看，2016年前后是公司債券發(fā)行的大年，該公司發(fā)行了大量私募債，同時通過信托、融資租賃、私募股權等方式大量融資。截至2018年底，有息負債已經達到300多億。

但近幾年來，監(jiān)管部門對房地產融資維持高壓狀態(tài)，尤其是對銀行和信托機構的涉房貸款業(yè)務，通過約談、窗口指導等形式進行嚴格監(jiān)管。導致機構對房地產的輸血愈發(fā)謹慎，而此時，這類開發(fā)商的債務已經累積到一定規(guī)模，只能通過融資租賃或其他成本更高的融資方式續(xù)借滾動，最終導致債務危機爆發(fā)。

民生信托是該開發(fā)商的債權人之一，此番接手90%的項目股權，搖身變成了股東。這也是當前發(fā)生在信托機構中的普遍現象。21世紀經濟報道記者查閱工商資料變更記錄發(fā)現，多家信托公司都以新進者的身份成為了大量房地產開發(fā)商的股東。

比如民生信托除了躋身海東房地產股東以外，去年還接手合肥文一地產公司持有的瑜陽房地產開發(fā)有限公司90%股權;接手武漢原綠創(chuàng)變置業(yè)公司持有的武漢原綠英赫置業(yè)有限公司的股權，持股比例66.67%等。

一位信托公司旗下房地產股權管理機構人士向記者表示，信托公司原本以債權融資方式為主，這種情況一般不會主動去接盤，更多是被動債權轉為股權。“信托不是開發(fā)商，本身缺乏項目處置和管理能力，就算被動接盤了，應該也不會去管理。”

從這個角度而言，項目的處置推進很難順利。一位接近海東房地產的人士告訴記者，項目之所以推進緩慢，主要是各利益相關方很難達成一致。“政府牽頭的債委會當然希望盡快落實，但是各方利益很難達成一致。一方面信托和銀行等不同債權人對引入哪家代建方有分歧，另一方面對于引入代建后的撤資比例意見也不統一。”(方海平)

標簽： 金融機構 融資緊縮