這幾天，房貸族曲女士被一個(gè)問題困擾——選固定利率還是浮動(dòng)利率?這道“必選題”到了該給出答案的時(shí)候了。

昨天，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲銀行五家國有大行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。是接受這樣的默認(rèn)轉(zhuǎn)換，還是選擇固定利率，市民在年底前可與銀行協(xié)商調(diào)整一次。

房貸統(tǒng)一調(diào)整 用戶無需操作

還沒來得及將自己房貸合同的定價(jià)轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動(dòng)利率?房貸族不用著急了，距離房貸合同轉(zhuǎn)換的最后期限還有不到20天，五家國有大行昨天集體發(fā)布公告稱將統(tǒng)一對尚未將房貸定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換。

各銀行公告均表示，將于2020年8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。也就是說，2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日(含)，尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款(含個(gè)人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款)，五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉(zhuǎn)換，用戶無需自己進(jìn)行任何操作。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，各家銀行都規(guī)定如果不希望轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)，可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。根據(jù)各家銀行公告，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回原合同定價(jià)方式或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，各家銀行此次規(guī)定了“批量轉(zhuǎn)換”的概念，通俗來說就是“8月底房貸都要默認(rèn)調(diào)整為LPR定價(jià)方式”，有效提高了存量貸款“換錨”的工作效率。

LPR定價(jià)與固定利率各有千秋

人們在申請房貸時(shí)，都很關(guān)注能否有“折扣”——即能否在基準(zhǔn)利率上打折。例如，基準(zhǔn)利率為4.9%，打九折后，實(shí)際執(zhí)行的利率為4.41%，這其中，基準(zhǔn)利率就是房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”。

此次轉(zhuǎn)換的核心，就在于“定價(jià)基準(zhǔn)”發(fā)生了變化，由此前的按照“基準(zhǔn)利率”定價(jià)，變?yōu)閰⒖?ldquo;LPR”定價(jià)，也就是隨貸款市場報(bào)價(jià)利率變化而調(diào)整。與基準(zhǔn)利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時(shí)反映市場利率變化。

2019年底，央行發(fā)布公告稱，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。轉(zhuǎn)換后，市民的房貸選項(xiàng)可以是LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率，也可以是固定利率。

選擇固定利率或浮動(dòng)利率有何區(qū)別?銀行工作人員介紹，固定利率還款的優(yōu)勢在于計(jì)算方便，包括還款總額以及每個(gè)月還本付息的金額都是固定的，同時(shí)不會(huì)受未來外界因素影響發(fā)生比較大的變化。不過如整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款還是會(huì)維持相對比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境靈活浮動(dòng)。

應(yīng)選更適合自己的轉(zhuǎn)換方式

“究竟如何轉(zhuǎn)換，還是基于個(gè)人對未來利率走勢的判斷。”嚴(yán)躍進(jìn)說，如果認(rèn)為未來利率大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換LPR定價(jià)。如果認(rèn)為未來利率大概率上升，就可以選擇固定利率。

記者留意到，雖然近3個(gè)月來LPR報(bào)價(jià)均保持不變，但總體來看房貸利率有一定降息幅度。從LPR機(jī)制推出以來，5年期以上LPR利率已累計(jì)下降了20個(gè)基點(diǎn)，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬元貸款30年為例計(jì)算，每月房貸可以少還120多元。

LPR未來走勢如何?中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長期LPR走勢受到經(jīng)濟(jì)形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預(yù)測。

溫彬建議，房貸族應(yīng)根據(jù)自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式：如果此前房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排;如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，則可以選擇浮動(dòng)利率。(潘福達(dá))

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