導讀：《國有土地上房屋征收與補償條例》已施行近10年，其所確立的城市房屋拆遷法定程序早已為廣大被征收人所熟知。今天，在明律師主要結合近一兩年來城市房屋征收領域的最新動向，為大家全面梳理棚戶區(qū)、舊城改造類項目的征收流程，并同步提示大家權利救濟的關鍵時間節(jié)點和措施。須知，任何法定程序都絕非一成不變，留給地方政府在操作過程中的調整空間始終是充分的……

必經(jīng)步驟一：改建意愿征詢

舊城區(qū)改建、棚戶區(qū)改造類項目重點突出其民生工程特性，切實改善居住條件而非“發(fā)家致富”是其所追求的政策目標。

故此，某一片區(qū)內被征收人參與、配合改建的意愿如何將直接影響涉案項目能否順利展開。

舊城區(qū)改建計劃確定后，區(qū)縣人民政府會組織或指定相關單位征詢擬改建范圍內產(chǎn)權人、公房承租人的改建意愿。

區(qū)縣房屋征收部門對征詢意見過程實施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。

一般而言，在這輪初步意愿征詢中同意的比例不應低于80%-90%。

必經(jīng)步驟二：征收范圍確定，發(fā)布暫停公告

區(qū)縣房屋征收部門根據(jù)建設單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區(qū)縣人民政府申請啟動房屋征收工作。

在收到區(qū)縣人民政府確認意見后3個工作日內，在征收范圍內發(fā)布暫停公告，告知產(chǎn)權人、公房承租人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為，違反規(guī)定的不予補償。

暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門應當提前15日在征收范圍內及時發(fā)布延期公告，延長期限最長不超過一年。

這一公告步驟可謂名副其實的“征收啟動公告”。被征收人要牢記這份公告的兩大主要內容——確定征收四至范圍、發(fā)布暫停辦理事項，因為在個別案件中，被征收人可能只看到這一份公告，房屋就可能面臨被拆除。

必經(jīng)步驟三：擬定征收補償方案并公開征求意見

征收補償方案、征收補償協(xié)議和征收補償決定這3份文件從基本內容上應當是一致的，區(qū)別在于其針對的對象和自身法律性質——方案是給涉案項目片區(qū)內全體被征收人看的，協(xié)議是與具體某戶被征收人自愿簽訂的，決定則是征收方單方面向某戶不愿配合簽約搬遷的被征收人下達的。

故此，當“方案”這一關鍵性材料在項目啟動初期露面時，就意味著被征收人究竟能夠獲得多少補償不再是什么秘密或者懸而未決的事情，而是逐漸開始清晰、明朗起來了。

被征收人顯然不能對方案的征求意見、申請聽證權利置若罔聞，而要在其公布后及時閱讀全文，要求征收方就具體條款、內容解釋說明，有疑問要及時咨詢專業(yè)律師。

能否在30日內提出有針對性的書面意見，甚至實現(xiàn)“多數(shù)被征收人認為征收補償方案不合法”進而組織聽證，無疑將對涉案項目的補償安置能否令被征收人滿意起到重要的作用。

必經(jīng)步驟四：對未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理

就現(xiàn)階段最高法的相關判例而言，已不支持征收調查登記環(huán)節(jié)系作出房屋征收決定的必經(jīng)程序這一認識。事實上，調查登記主要解決的是補償問題而非是否征收的問題，決定前決定后進行都是可以的，各地對此的規(guī)定截然不同。

但對未經(jīng)登記建筑的調查、認定和處理，則由590號令明確規(guī)定在“作出房屋征收決定前”組織開展。其認定結果也將直接影響接下來的預簽補償協(xié)議中對具體補償數(shù)額、項目的約定。

對于長期生活于舊城區(qū)、棚戶區(qū)內的被征收人而言，您家的自建房究竟是否合法，能否獲取補償，認定環(huán)節(jié)無疑十分重要。

若征收方聯(lián)合街道辦事處、規(guī)劃和自然資源部門等多部門作出了單獨的認定、處理決定，被征收人有權對此直接進行救濟。

若征收方僅單方面告知無證部分不予補償或僅給予少量補償，被征收人可及時提出書面異議并在后期針對補償決定的訴訟中再行爭取。

必經(jīng)步驟五：預簽附生效條件的補償協(xié)議

“預征收”“模擬搬遷”是舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造項目對590號令程序的最大改造，即將簽約環(huán)節(jié)由決定后調整至決定前，使其成為了是否作出征收決定的民意依據(jù)。

當預簽約比例達到涉案項目所設定的比例時(一般不低于80%，多在90%以上)，預簽的補償協(xié)議自動生效，征收方依法作出征收決定。若在規(guī)定期限內達不到所設定的比例，則預簽協(xié)議不生效，征收工作終止。

顯然，基于前期意愿征詢、社會穩(wěn)定風險評估等環(huán)節(jié)中積累的足夠調研數(shù)據(jù)，絕大多數(shù)項目的預簽約都能在一兩天的時間里突破上述“簽約比例門檻”。

故此，被征收人一定要明確，“預簽約”絕非單純的二度征詢意愿，而是與正式簽約區(qū)別不大的重要步驟，究竟是否對補償安置條件認可、滿意，才是決定你要不要簽字的唯一考量點。

必經(jīng)步驟六：獎勵金“促簽”博弈

在補償方案中規(guī)定足夠誘人的獎勵金幾乎是當下所有征收方都會采取的促簽措施。各種早簽獎勵金、早搬獎勵金、工程配合獎勵金、整棟樓獎勵金等名目繁多的獎勵金往往令對補償安置不滿的被征收人心生退意，最終因扛不住獎勵金按日扣除、損失的壓力而簽字搬遷。

在明律師需要強調的是，誠如征收方在宣傳中所言，獎勵金一定是政府額外獎勵給被征收人群體的一筆費用，絕非“羊毛出在羊身上”，將本就屬于被征收人的補償費用生生挪成獎勵費用。

既然如此，被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置的補償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償和室內裝飾裝修價值的補償?shù)妊a償項目都應嚴格依據(jù)“公平合理”的原則，根據(jù)調查、評估的結果進行計算、確定。

征收方所謂“看著被征收人每天都在損失幾千元的獎勵金，最終將面臨數(shù)十萬元獎勵金的損失，我們心里都著急……”之類的說辭是完全站不住腳的。

若涉案補償決定最終被依法撤銷或者涉案房屋被違法強拆，那么被征收人依法救濟花費時間顯然不應再被“懲罰”，其所謂扣除的獎勵金理應給予全額發(fā)放!

這樣一分析我們便不難得出結論，“按日扣除獎勵金”并不能成為違法實施征收補償行為的遮羞布，被征收人更不應因此而放棄救濟權利的機會，何為芝麻何為西瓜，大家要自己去想，不能光聽別人說。

標簽： 征收