又被房?jī)r(jià)刺痛了!

兩三千萬(wàn)深圳豪宅開(kāi)盤三次全部被秒光，甚至又爆出上百萬(wàn)“喝茶費(fèi)”，被深圳住建局緊急叫停!

豪宅、秒光、百萬(wàn)喝茶費(fèi)等超級(jí)看漲詞匯刺激神經(jīng)的同時(shí)，又有消息爆出，深圳豪宅降價(jià)千萬(wàn)，北京3年超10萬(wàn)家庭購(gòu)房虧100萬(wàn)+，來(lái)個(gè)反差刺激!

房?jī)r(jià)到底是漲還是跌?已經(jīng)蒙圈了!

在媒體上，樓市的確很火爆;但是，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，樓市卻相當(dāng)冷靜。

很多人不知道，媒體的寫作特征是，找突出案例。只有個(gè)例特征非常突出，它們才會(huì)成為媒體的一個(gè)“選題”。

一個(gè)樓盤，如果沒(méi)有被秒光，沒(méi)有天價(jià)喝茶費(fèi)，不會(huì)得到媒體的關(guān)注;一個(gè)樓盤，價(jià)格沒(méi)有腰斬，售樓處沒(méi)有砸桌子，也不會(huì)得到媒體的關(guān)注。

所以，大家從媒體上獲得的信息就非常極端：房?jī)r(jià)要么暴漲，要么腰斬，就沒(méi)有正常過(guò)。

如果你記憶力好，肯定會(huì)精神分裂。不是昨天還說(shuō)這個(gè)城市房?jī)r(jià)暴漲么?怎么今天又暴跌?一會(huì)暴漲一會(huì)暴跌?這是因?yàn)椋粋€(gè)城市里面，有的樓盤火爆，有的樓盤冷清，都被爆了出來(lái)而已。

這是行為金融學(xué)里面的，典型的可得性偏差(Availability Bias)。

意思是，謊言聽(tīng)了一千遍就成了真理。如果你今天看了一篇報(bào)道說(shuō)一個(gè)樓盤漲價(jià)，明天看了一篇報(bào)道說(shuō)一個(gè)樓盤漲價(jià)，那么你一定會(huì)覺(jué)得所有房?jī)r(jià)都在漲。

這是認(rèn)知的缺陷!我們更容易被自己所看到或者聽(tīng)到的東西影響，而不是用統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)去思考問(wèn)題。

必須得承認(rèn)，人與人之間的認(rèn)知水平差距很大，有些人就是無(wú)法認(rèn)知復(fù)雜的事情。

如果你提醒一下，這只是個(gè)例，要看整體情況，有些固執(zhí)的人甚至?xí)R你，因?yàn)樗麄冎幌嘈抛约嚎吹降氖虑椤?/p>

關(guān)鍵是，很多人不知道，自己所見(jiàn)所聞，也是經(jīng)過(guò)“選擇”的;很多人也區(qū)分不開(kāi)，個(gè)體案例、區(qū)域形勢(shì)，以及整體局勢(shì)之間的差別。

真正的科學(xué)認(rèn)知，就是看見(jiàn)深圳個(gè)別豪宅樓盤被秒光，只代表這個(gè)樓盤火爆。它不代表深圳豪宅市場(chǎng)復(fù)蘇，不代表深圳房地產(chǎn)復(fù)蘇，更不代表全國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇。

按照邏輯推斷，深圳豪宅市場(chǎng)可能，注意是，可能在復(fù)蘇，但是具體有沒(méi)有復(fù)蘇，還得看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);

按照邏輯可以進(jìn)一步往下推斷，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“可能”在復(fù)蘇，但是具體有么有復(fù)蘇，也得看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)什么樣子呢?

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，3月份，深圳二手房賣掉8008套，環(huán)比增長(zhǎng)3.8倍，同比增長(zhǎng)76%;新房賣掉3152套，環(huán)比增長(zhǎng)279.8%;成交面積32.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上升279.9%。

再對(duì)比一下2月份數(shù)據(jù)，2月，深圳二手房住宅成交了1667套，同比下跌16.5%、環(huán)比下跌77.8%，成交套數(shù)創(chuàng)2012年3月以來(lái)的新低。

可以很明確的得出結(jié)論：深圳房地產(chǎn)成交，確實(shí)很火爆。

成交量火爆，也不代表房?jī)r(jià)暴漲。3月份，深圳二手房的房?jī)r(jià)還下跌了1.21%，均價(jià)下跌了897元。

于是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)就很清楚了：深圳3月份二手房成交量確實(shí)大幅飆升，中介業(yè)務(wù)也多了起來(lái)，但是深圳的房?jī)r(jià)卻相當(dāng)平穩(wěn)，不僅沒(méi)有大幅上漲，還小幅下跌了1.2%。

這根本沒(méi)法簡(jiǎn)單的概括為，深圳樓市到底火爆不火爆，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)約定俗成的標(biāo)準(zhǔn)。

成交量暴增，房?jī)r(jià)還有所下跌，你說(shuō)，這種情況到底叫火爆，還是叫不火爆?看問(wèn)題別這么簡(jiǎn)單嘛。

再來(lái)看全國(guó)的情況。

2月份，全國(guó)售樓處都關(guān)門了，交易量暴跌80%-90%。3月份，全國(guó)差不多都開(kāi)工了，成交量肯定比2月份火爆，跟深圳差不多。

全國(guó)房?jī)r(jià)啥情況呢?

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15097元/平方米，環(huán)比微漲0.08%，同比上漲0.90%，漲幅收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)。

所以，全國(guó)樓市的故事就很清晰了，房地產(chǎn)確實(shí)成交量在暴漲，中介也開(kāi)始很忙碌，但是房?jī)r(jià)總體仍然很穩(wěn)定，沒(méi)有明顯上漲。

大家看到的“秒光盤”，“日光盤”，“百萬(wàn)茶水費(fèi)”等等，只能說(shuō)明極個(gè)別樓盤火爆，不代表深圳整體樓市，也不代表全國(guó)樓市。

更不代表，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)火爆!

3月份，進(jìn)入萬(wàn)元大關(guān)的城市又多了兩個(gè)，分別是連云港和日照。

當(dāng)下，全國(guó)已經(jīng)有73個(gè)城市的二手房均價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，其中最奇葩的是，長(zhǎng)沙。

最新數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙3月份二手房均價(jià)11101元，排名第60位。要知道，長(zhǎng)沙GDP排名可是全國(guó)第14!

經(jīng)濟(jì)超強(qiáng)，房?jī)r(jià)超低，長(zhǎng)沙很幸福。

2019年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比僅6.4，全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比倒數(shù)第一，買房全國(guó)最輕松，工作6年就能在長(zhǎng)沙買一套房，真是太幸福了!

為什么?為什么?

政策調(diào)控?從2016年，長(zhǎng)沙就推出房7條，3.18、5.20和9.23等政策，差不多十多個(gè)樓市政策文件。

問(wèn)題是，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不漲，也不是從2016年開(kāi)始的啊。十多年了，房?jī)r(jià)一直都沒(méi)怎么漲。

再說(shuō)了，有些城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策也沒(méi)少，但是房?jī)r(jià)還蹭蹭的飆升。( 時(shí)晨晨)

還有的城市，甚至限定房?jī)r(jià)每年漲幅不超過(guò)5%，結(jié)果一個(gè)季度就漲了5%，臉打得啪啪響!

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不漲的根本原因是，單位房、福利房泛濫，而且價(jià)格超低。

在長(zhǎng)沙，公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行等國(guó)企和事業(yè)單位類，基本都有單位自建房，正規(guī)編制員工都有房子分。

直到2010年，仍然有單位跟開(kāi)發(fā)商合作。

基本上，長(zhǎng)沙本地人，每家每戶都有房子，而且還不止一套，差不多都是上百平的大房子。

長(zhǎng)沙的單位房和福利房的比例非常高，沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是根據(jù)個(gè)人體驗(yàn)來(lái)估計(jì)，起碼能占到市場(chǎng)存量的40%-50%。

這些單位房和福利房有一個(gè)特征，價(jià)格特別便宜，比市場(chǎng)價(jià)便宜20%，甚至便宜50%。

這不是個(gè)例，大家可以看一下，凡是經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，房?jī)r(jià)卻不怎么高的城市，比如重慶、西安等地，基本上都是，單位房、福利房占比非常高!

現(xiàn)在，長(zhǎng)沙每年仍然供應(yīng)大量土地，絕對(duì)不比其他二線城市少，但是限價(jià)地占比非常高，所以土地出讓金收入并不高。

看出來(lái)了吧?房?jī)r(jià)的問(wèn)題，其實(shí)是房屋供給的問(wèn)題。

再往下進(jìn)一步延伸，房?jī)r(jià)問(wèn)題，歸根結(jié)底，就是土地供給問(wèn)題。

滿足居住需求，打擊炒房，控制房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，增加土地供給，增加房屋供給是唯一出路!

理解這一點(diǎn)后，就特別容易理解深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。

為啥每次調(diào)控放松，深圳最先反彈?為何深圳房?jī)r(jià)全國(guó)第一?因?yàn)槿钡?

大家以后看見(jiàn)當(dāng)?shù)刭u地，別再瞎噴了。房?jī)r(jià)高，不是因?yàn)槌鞘匈u地太多，而是賣地太少了!

賣地的多與少，直接決定了城市房?jī)r(jià)，到底是“深圳化”，還是“長(zhǎng)沙化”!

價(jià)格，都是由議價(jià)能力強(qiáng)的一方?jīng)Q定。

樓市低迷的時(shí)候，房?jī)r(jià)由購(gòu)房者“決定”;樓市復(fù)蘇的時(shí)候，房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商“決定”。但是，無(wú)論市場(chǎng)好壞，房?jī)r(jià)歸根結(jié)底，都是由土地出讓方?jīng)Q定。

房住不炒推進(jìn)四年多，土地市場(chǎng)終于要大變化了，有兩個(gè)大新聞大家沒(méi)有重視。

第一個(gè)新聞，3月31日，國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布公告，去年7月份組建的中國(guó)融通集團(tuán)，正式被納入央企名錄。

央企那么多，為何中國(guó)融通這么重要呢?

首先，規(guī)模非常龐大，排位名第十，僅次于核工業(yè)、航天、航空、兵工、兵裝等軍工央企，但是要比中石油、中石化、國(guó)家電網(wǎng)等央企排名靠前。

其次，業(yè)務(wù)跟地產(chǎn)密切相關(guān)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、酒店及旅游業(yè)等十多個(gè)領(lǐng)域，前華潤(rùn)置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生，擔(dān)任旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理。

最后，公司業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)，在各省市基本都設(shè)有子公司和分公司，處理和經(jīng)營(yíng)全國(guó)各地軍隊(duì)閑置的土地、物業(yè)等等。

又一家地產(chǎn)巨頭誕生，手里掌握著龐大的土地資源，總資產(chǎn)規(guī)模幾萬(wàn)億，是繼中國(guó)鐵路總公司后最大的央企。

新地產(chǎn)巨頭下場(chǎng)，必定要搞出些動(dòng)靜，這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給會(huì)大幅增加!

什么碧萬(wàn)恒融，根本不是一個(gè)等級(jí)!

第二個(gè)新聞，2020年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限。

本次審批權(quán)下放到地方，賦予地方政府更大的用地自主權(quán)，必定促進(jìn)“農(nóng)轉(zhuǎn)建”、“農(nóng)村土地征收”效率的提升，土地市場(chǎng)供給暢通無(wú)阻。

當(dāng)下，我們的土地市場(chǎng)，絕對(duì)不能放開(kāi)了可勁兒造，畢竟還有18億畝紅線要守護(hù)，還得保證糧食安全。

當(dāng)下的土地政策，發(fā)力點(diǎn)也都在盤活存量，以及提升供地效率上。

實(shí)際上，這兩點(diǎn)做好了，我們城市建房子的土地完全夠用!

當(dāng)下所有的短缺，都是結(jié)構(gòu)性短缺，有的地方土地浪費(fèi)嚴(yán)重，廠房常年空著不用，有的地方供不應(yīng)求，住宅用地頻現(xiàn)地王。

記住一點(diǎn)，只要土地市場(chǎng)沒(méi)有變化，任何調(diào)控政策都只是暫時(shí)的，不會(huì)從根本上改變房?jī)r(jià)大趨勢(shì)。

從農(nóng)村“三塊地”，到城市存量土地，土地市場(chǎng)改革一直在穩(wěn)步推進(jìn)。

土地市場(chǎng)“巨變”似乎越來(lái)越近，樓市也一樣!

政策調(diào)控?從2016年，長(zhǎng)沙就推出房7條，3.18、5.20和9.23等政策，差不多十多個(gè)樓市政策文件。

問(wèn)題是，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不漲，也不是從2016年開(kāi)始的啊。十多年了，房?jī)r(jià)一直都沒(méi)怎么漲。

再說(shuō)了，有些城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策也沒(méi)少，但是房?jī)r(jià)還蹭蹭的飆升。

還有的城市，甚至限定房?jī)r(jià)每年漲幅不超過(guò)5%，結(jié)果一個(gè)季度就漲了5%，臉打得啪啪響!

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不漲的根本原因是，單位房、福利房泛濫，而且價(jià)格超低。

在長(zhǎng)沙，公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行等國(guó)企和事業(yè)單位類，基本都有單位自建房，正規(guī)編制員工都有房子分。

直到2010年，仍然有單位跟開(kāi)發(fā)商合作。

基本上，長(zhǎng)沙本地人，每家每戶都有房子，而且還不止一套，差不多都是上百平的大房子。

長(zhǎng)沙的單位房和福利房的比例非常高，沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是根據(jù)個(gè)人體驗(yàn)來(lái)估計(jì)，起碼能占到市場(chǎng)存量的40%-50%。

這些單位房和福利房有一個(gè)特征，價(jià)格特別便宜，比市場(chǎng)價(jià)便宜20%，甚至便宜50%。

這不是個(gè)例，大家可以看一下，凡是經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，房?jī)r(jià)卻不怎么高的城市，比如重慶、西安等地，基本上都是，單位房、福利房占比非常高!

現(xiàn)在，長(zhǎng)沙每年仍然供應(yīng)大量土地，絕對(duì)不比其他二線城市少，但是限價(jià)地占比非常高，所以土地出讓金收入并不高。

看出來(lái)了吧?房?jī)r(jià)的問(wèn)題，其實(shí)是房屋供給的問(wèn)題。

再往下進(jìn)一步延伸，房?jī)r(jià)問(wèn)題，歸根結(jié)底，就是土地供給問(wèn)題。

滿足居住需求，打擊炒房，控制房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，增加土地供給，增加房屋供給是唯一出路!

理解這一點(diǎn)后，就特別容易理解深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。

為啥每次調(diào)控放松，深圳最先反彈?為何深圳房?jī)r(jià)全國(guó)第一?因?yàn)槿钡?

大家以后看見(jiàn)當(dāng)?shù)刭u地，別再瞎噴了。房?jī)r(jià)高，不是因?yàn)槌鞘匈u地太多，而是賣地太少了!

賣地的多與少，直接決定了城市房?jī)r(jià)，到底是“深圳化”，還是“長(zhǎng)沙化”!

價(jià)格，都是由議價(jià)能力強(qiáng)的一方?jīng)Q定。

樓市低迷的時(shí)候，房?jī)r(jià)由購(gòu)房者“決定”;樓市復(fù)蘇的時(shí)候，房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商“決定”。但是，無(wú)論市場(chǎng)好壞，房?jī)r(jià)歸根結(jié)底，都是由土地出讓方?jīng)Q定。

房住不炒推進(jìn)四年多，土地市場(chǎng)終于要大變化了，有兩個(gè)大新聞大家沒(méi)有重視。

第一個(gè)新聞，3月31日，國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布公告，去年7月份組建的中國(guó)融通集團(tuán)，正式被納入央企名錄。

央企那么多，為何中國(guó)融通這么重要呢?

價(jià)格，都是由議價(jià)能力強(qiáng)的一方?jīng)Q定。

樓市低迷的時(shí)候，房?jī)r(jià)由購(gòu)房者“決定”;樓市復(fù)蘇的時(shí)候，房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商“決定”。但是，無(wú)論市場(chǎng)好壞，房?jī)r(jià)歸根結(jié)底，都是由土地出讓方?jīng)Q定。

房住不炒推進(jìn)四年多，土地市場(chǎng)終于要大變化了，有兩個(gè)大新聞大家沒(méi)有重視。

第一個(gè)新聞，3月31日，國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布公告，去年7月份組建的中國(guó)融通集團(tuán)，正式被納入央企名錄。

央企那么多，為何中國(guó)融通這么重要呢?

首先，規(guī)模非常龐大，排位名第十，僅次于核工業(yè)、航天、航空、兵工、兵裝等軍工央企，但是要比中石油、中石化、國(guó)家電網(wǎng)等央企排名靠前。

其次，業(yè)務(wù)跟地產(chǎn)密切相關(guān)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、酒店及旅游業(yè)等十多個(gè)領(lǐng)域，前華潤(rùn)置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生，擔(dān)任旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理。

最后，公司業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)，在各省市基本都設(shè)有子公司和分公司，處理和經(jīng)營(yíng)全國(guó)各地軍隊(duì)閑置的土地、物業(yè)等等。

又一家地產(chǎn)巨頭誕生，手里掌握著龐大的土地資源，總資產(chǎn)規(guī)模幾萬(wàn)億，是繼中國(guó)鐵路總公司后最大的央企。

新地產(chǎn)巨頭下場(chǎng)，必定要搞出些動(dòng)靜，這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給會(huì)大幅增加!

什么碧萬(wàn)恒融，根本不是一個(gè)等級(jí)!

第二個(gè)新聞，2020年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限。

本次審批權(quán)下放到地方，賦予地方政府更大的用地自主權(quán)，必定促進(jìn)“農(nóng)轉(zhuǎn)建”、“農(nóng)村土地征收”效率的提升，土地市場(chǎng)供給暢通無(wú)阻。

當(dāng)下，我們的土地市場(chǎng)，絕對(duì)不能放開(kāi)了可勁兒造，畢竟還有18億畝紅線要守護(hù)，還得保證糧食安全。

當(dāng)下的土地政策，發(fā)力點(diǎn)也都在盤活存量，以及提升供地效率上。

實(shí)際上，這兩點(diǎn)做好了，我們城市建房子的土地完全夠用!

當(dāng)下所有的短缺，都是結(jié)構(gòu)性短缺，有的地方土地浪費(fèi)嚴(yán)重，廠房常年空著不用，有的地方供不應(yīng)求，住宅用地頻現(xiàn)地王。

記住一點(diǎn)，只要土地市場(chǎng)沒(méi)有變化，任何調(diào)控政策都只是暫時(shí)的，不會(huì)從根本上改變房?jī)r(jià)大趨勢(shì)。

從農(nóng)村“三塊地”，到城市存量土地，土地市場(chǎng)改革一直在穩(wěn)步推進(jìn)。

土地市場(chǎng)“巨變”似乎越來(lái)越近，樓市也一樣!(時(shí)晨晨)

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