在連續(xù)7個(gè)月穩(wěn)步下降之后，美國(guó)房?jī)r(jià)又開(kāi)始溫和上漲。

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根據(jù)標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)近期追蹤的數(shù)據(jù)，2月美國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，這是自2022年夏季以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)首次恢復(fù)上漲，同比則上漲2%。

標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司總經(jīng)理拉扎拉（Craig J. Lazzara）稱(chēng)，2023年2月的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)緩和趨勢(shì)。

“全美綜合指數(shù)此前連續(xù)7個(gè)月下降，2月份小幅上漲0.2%，目前比2022年6月的峰值低4.9%。標(biāo)普的10城和20城綜合指數(shù)表現(xiàn)類(lèi)似，2月份分別上漲了0.3%和0.2%，二者目前分別比各自的峰值低6.0%和6.6%。”拉扎拉稱(chēng)。

同時(shí)，全美房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)明顯區(qū)域差異。

美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的特征為“東升西降”，在此背景下美國(guó)房市繼續(xù)調(diào)整。

他表示，從數(shù)據(jù)上看，美國(guó)目前房?jī)r(jià)同比增幅最高的4個(gè)城市是東南部的邁阿密、坦帕、亞特蘭大和夏洛特，而同比降幅最大的城市是西部的舊金山，西雅圖和圣地亞哥。

全美房地產(chǎn)表現(xiàn)改善

標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)顯示，2月，全美10城和20城綜合指數(shù)均同比增長(zhǎng)0.4%。

拉扎拉表示，全美范圍內(nèi)，這種緩和現(xiàn)象在更細(xì)化的層面更加明顯。且無(wú)論是否經(jīng)過(guò)季節(jié)性調(diào)整，大多數(shù)城市2月的房地產(chǎn)表現(xiàn)相比1月都有所改善。

如前所述，2月，全美的房產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)了明顯的區(qū)域差異。“邁阿密同比增長(zhǎng)10.8%，這使其連續(xù)第七個(gè)月成為表現(xiàn)最好的城市。坦帕（+7.7%）和亞特蘭大（+6.6%）繼續(xù)位居第二和第三位，夏洛特（+6.0%）緊隨其后。”拉扎拉強(qiáng)調(diào)，這些地區(qū)的市場(chǎng)更活躍。

“1月，西海岸的四個(gè)城市（舊金山、西雅圖、圣地亞哥和波特蘭）處于同比負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。2月，另外四個(gè)西部城市也加入了這個(gè)行列，即拉斯維加斯（-2.6%）、鳳凰城（-2.1%）、洛杉磯（-1.3%）和丹佛（-1.2%）都進(jìn)入了負(fù)值區(qū)域。”拉扎拉總結(jié)稱(chēng)，美國(guó)東南部（+7.8%）仍然是全美房地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)勁的地區(qū)，而西部（-4.2%）仍然是最弱的地區(qū)。

陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，以上2月的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房市呈“東升西降”的兩極格局。

“其中，東南部地區(qū)房?jī)r(jià)上升8%，是全美最強(qiáng)市場(chǎng)，西部地區(qū)房?jī)r(jià)下降4%，是全美最弱市場(chǎng)。”他分析道，“各種跡象表明，美國(guó)樓市中期調(diào)整正在接近尾聲。CoreLogic在最近的房市報(bào)告中，預(yù)測(cè)2023年美國(guó)平均房產(chǎn)價(jià)格將上漲3.7%。我們預(yù)測(cè)北卡，亞特蘭大，達(dá)拉斯等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將上漲大約5%。而西部的舊金山，西雅圖，圣地亞哥等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將持續(xù)低迷。”

低庫(kù)存量對(duì)房?jī)r(jià)起到有力支撐

當(dāng)下，美聯(lián)儲(chǔ)官員同意放慢加息步伐，以獲得更多時(shí)間來(lái)研究加息行動(dòng)的效果。在此舉帶動(dòng)之下，根據(jù)抵押貸款機(jī)構(gòu)房地美（Freddie）數(shù)據(jù)，30年期固定抵押貸款的平均利率連續(xù)三周下降，目前已降至6.28%，雖然比起最低點(diǎn)仍然高了近一倍，但是比起幾個(gè)月前7.8%的高點(diǎn)，這令潛在購(gòu)房者敢于出手了。

不過(guò)，在陳躍武看來(lái)，美國(guó)樓市的底層邏輯尚未改變，即“目前的美國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存量只有疫情前的一半。低庫(kù)存量對(duì)房?jī)r(jià)起到了有力的支撐作用。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面并沒(méi)有改變，長(zhǎng)期而言房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也沒(méi)有改變。”他解釋道，“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是3個(gè)月的銷(xiāo)售量左右，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。”

Realtor.com 發(fā)布的一項(xiàng)最新分析顯示，在經(jīng)歷了十多年相對(duì)于人口增長(zhǎng)的建設(shè)不足之后，美國(guó)的新房建設(shè)仍有相當(dāng)大缺口。其中，在2012年至 2022 年的10年間，整體缺口在650萬(wàn)套左右。

通常，在一個(gè)平衡的市場(chǎng)，大約需要有6個(gè)月的房屋供應(yīng)量才能維持價(jià)格穩(wěn)定。

“從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，美國(guó)新房建成量每年平均是100萬(wàn)套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時(shí)達(dá)到160萬(wàn)套/年，2007年次貸危機(jī)之后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬(wàn)套，一年跌了70%，隨后就在40萬(wàn)~60萬(wàn)套之間徘徊。”陳躍武說(shuō)，“近三四年，美國(guó)新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬(wàn)套/年。但同時(shí)，從上個(gè)世紀(jì)80年代至今，美國(guó)人口增加了近60%，達(dá)到3.3億人左右。原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達(dá)到供需平衡。但在過(guò)去十幾年中，美國(guó)新房建成量較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端造成非常大的一個(gè)缺口。這個(gè)缺口不是一年能補(bǔ)上的。”

陳躍武表示，隨著通脹得到控制以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)在高利率的打擊下進(jìn)入衰退，美聯(lián)儲(chǔ)將停止升息，轉(zhuǎn)而開(kāi)始降息，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

“目前市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在2023年中停止升息，并在2023年底開(kāi)啟降息周期，屆時(shí)房貸利率將大幅下降，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度將重新回到10%以上。”他表示。

去年3月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已連續(xù)加息9次，累計(jì)加息幅度達(dá)475個(gè)基點(diǎn)。最近一次加息為上月22日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到4.75%至5%，為2007年9月以來(lái)最高水平。

美聯(lián)儲(chǔ)將在當(dāng)?shù)貢r(shí)間本周三（3日）發(fā)布利率決議，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)在美聯(lián)儲(chǔ)暫停加息之前，將再加息一次。根據(jù)CME美聯(lián)儲(chǔ)觀察工具顯示，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在本周加息25個(gè)基點(diǎn)的概率為89%。

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