不動產(chǎn)頻頻吹響的政策暖風(fēng)之下，上百億元險資應(yīng)聲涌入。

中國保險行業(yè)協(xié)會披露信息顯示，今年年初至今，已有7個險資大額不動產(chǎn)投資項目發(fā)布。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，這7個項目分別由平安人壽、友邦人壽、泰康人壽三家保險公司投資，涉及險資累計超過600億元。

(資料圖片)

在房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利頻出之后，業(yè)內(nèi)人士普遍認為今年險資對于不動產(chǎn)投資相比前兩年將變得更為“大手筆”，不動產(chǎn)項目與險資特性的高度匹配一直以來都是不變的。而從投資方式來看，和前兩年頻發(fā)的二級市場高調(diào)舉牌不同，目前直接投資不動產(chǎn)項目、通過保險資管計劃投資及REITs成為更為主要的方式。

險資“大手筆”加碼不動產(chǎn)

今年伊始，中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)的大額不動產(chǎn)投資披露板塊就顯得有些熱鬧。友邦人壽、平安人壽、泰康人壽紛紛公布了自己的不動產(chǎn)項目投資進展。

平安人壽成為其中的最大主角。整個1月，平安人壽發(fā)布了5份不動產(chǎn)投資公告，涉及上海、北京、杭州等多個不同城市的15個地塊，累計投資額約558億元。其中，北京麗澤商務(wù)區(qū)的多個地塊為持續(xù)投資項目，今年新增投資為0.48億元，累計投資額約184.7億元；同時，平安人壽去年披露的來福士商業(yè)辦公不動產(chǎn)投資項目也進入了實際出資階段，出資余額達299.73億元；另外，平安人壽在今年初新增披露了4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不動產(chǎn)項目投資計劃，總投資金額預(yù)計不超過73.33億元。

而友邦人壽對上海北外灘89街坊項目的投資也進入實際出資階段，出資額為51.81億元。據(jù)悉，該項目是友邦人壽自成立以來最大的一次資產(chǎn)收購；泰康人壽亦在1月公告出資1200萬元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項目。

上述7份不動產(chǎn)投資公告所涉及險資累計約609億元，遠超去年同期三個項目53.1億元的累計投資金額。

來源：第一財經(jīng)根據(jù)公開信息梳理

信達證券認為，2023年1月以來險企頻頻加碼不動產(chǎn)項目投資，首要原因是不動產(chǎn)投資“長期持續(xù)回報”屬性較為契合險企資金長期屬性，整體來看，優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)長期投資有助于險企增加另類投資標的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產(chǎn)投資加碼是險企根據(jù)市場情況及時調(diào)整投資組合的體現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟修復(fù)的預(yù)期下，相關(guān)不動產(chǎn)投資項目有望為險企帶來較好的長期投資收益。也有市場人士認為，經(jīng)過三年疫情沖擊，許多不動產(chǎn)項目的估值已進入低谷，險資選擇此時加碼無疑是看中了其“性價比”。

從高調(diào)舉牌到多角度投資

事實上，由于不動產(chǎn)投資與險資屬性的契合，險資對于不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資一直有所偏愛。

第一財經(jīng)記者在采訪多名大型險企投資負責(zé)人時，他們均表示不動產(chǎn)是保險資金投資的一大重要方向，對于商業(yè)辦公樓宇、工業(yè)園區(qū)、物流倉儲等收租型物業(yè)一直保持著濃厚的配置興趣。從上述項目披露公告來看，投資方向也基本為商業(yè)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園以及大型險企一直頗為感興趣的養(yǎng)老地產(chǎn)。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，和前幾年險資頻繁的二級市場高調(diào)舉牌不同，目前直接投資物權(quán)、通過債權(quán)計劃等保險資管產(chǎn)品投資變得更為多見。

以中國平安為例，根據(jù)其2022年三季報數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日，其不動產(chǎn)投資余額為2065.07億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.8%，其中物權(quán)1156.38億元，股權(quán)471.42億元，債權(quán)437.27億元。可見物權(quán)投資在中國平安的不動產(chǎn)投資中是最主要的方式。中國平安表示，其所持有的物權(quán)投資主要是有持續(xù)穩(wěn)定回報的商辦收租型物業(yè)。所持有的股權(quán)投資中，約60%以項目公司股權(quán)形式投向收租型物權(quán)資產(chǎn)；所持有的債權(quán)投資主要包括公司債券、不動產(chǎn)債權(quán)計劃等。

相較而言，險資對于上市房地產(chǎn)公司的股票熱度則呈現(xiàn)下降趨勢。從中國保險行業(yè)協(xié)會披露信息來看，今年以來上市險企舉牌僅有一次，舉牌標的并不是房地產(chǎn)公司。而東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，上市房地產(chǎn)公司2022年三季報顯示，在保險公司重倉股中，大家人壽、中國人壽針對上市房地產(chǎn)公司較半年報均為減持的狀態(tài)，減持幅度大幅超過險資增持的幅度。業(yè)內(nèi)人士分析稱，一方面這是由于幾年前用以舉牌的萬能險產(chǎn)品在嚴監(jiān)管下已發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面多個險企過去兩年在上市房地產(chǎn)公司的股票投資中可謂損失慘重，故更為謹慎。

而在另類投資方面，中誠信國際數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)不動產(chǎn)、市政和交通近年來一直是債權(quán)投資計劃的重點投向，2022年，三個行業(yè)登記/注冊只數(shù)占比分別為33.40%、28.87%和25.15%；其中商業(yè)不動產(chǎn)占比較2021年全年下降25只至162只，占比下降2.02個百分點，但依然保持首位。

除去這些傳統(tǒng)投資方式，REITs正成為險資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的又一重要工具。Choice數(shù)據(jù)顯示，在公募REITs發(fā)行過程中，獲配機構(gòu)大多會出現(xiàn)險資的身影，它們正以戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售的方式積極參與到REITs中去。以京東倉儲REITs為例，Choice數(shù)據(jù)顯示，在其十大份額持有人中，有六席被險資占據(jù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年年初險資對不動產(chǎn)的加碼代表了全年險資對于不動產(chǎn)投資的興趣。“優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目不僅有望為險企貢獻穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流，同時項目本身或擁有一定的增值潛力。延展資產(chǎn)久期，強調(diào)資產(chǎn)負債匹配是險企投資的重要目標之一，一方面各大險企紛紛加強長期利率債配置以拉長時間久期，另一方面險企在審慎評估的前提下也有望增加未上市股權(quán)、投資性不動產(chǎn)等另類投資來提高長期投資回報率。”信達證券表示。

中誠信國際也預(yù)計，商業(yè)不動產(chǎn)融資端出現(xiàn)政策支持，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化，預(yù)計保險資管機構(gòu)可能對部分優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目和優(yōu)質(zhì)房企投資進行放松。不過，其也強調(diào)，仍需關(guān)注“類信貸”業(yè)務(wù)壓降過程中房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險，以及債務(wù)負擔(dān)較重且非標融資占比高的區(qū)域及城投平臺的再融資壓力。

標簽： 險資投資不動產(chǎn) REITs