最近香港的房地產(chǎn)投資者開始陷入一種缺乏方向感的狀態(tài)。

在剛剛過去的一周，一些負(fù)面消息，給香港的地產(chǎn)投資者帶來不少深秋的涼意，也給10月初的特首施政報(bào)告所帶來的一些興奮與憧憬，降了溫。

香港樓價(jià)出現(xiàn)微調(diào)

最直接的是香港中原城市指數(shù)（CCL）。CCL上周五披露的最新數(shù)值為186.51，按周回落0.34%。但這已經(jīng)是自9月19日公布的190.55開始，連續(xù)第四周下跌，在疫情受控、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯、樓市沒有重大負(fù)面消息的情況下，香港樓市指數(shù)連續(xù)下滑，這著實(shí)驚到不少地產(chǎn)投資者。

這四周的跌幅累積已經(jīng)達(dá)到2.12%，從絕對(duì)數(shù)值來看，它比今年8月的歷史高位191.34，已經(jīng)低了約2.52%。

最關(guān)鍵是CCL的下行似乎還沒有企穩(wěn)，美國(guó)那邊又出了情況。

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾上周五公開表示，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)開始通過縮減資產(chǎn)購(gòu)買來減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持。雖然他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)階段還沒有觸及利率措施，但是其講話與半年前的態(tài)度已經(jīng)大相徑庭。

鮑威爾不加息的理由聽起來并非太堅(jiān)定。他認(rèn)為，與疫情之前相比，美國(guó)現(xiàn)在的就業(yè)機(jī)會(huì)少了近500萬(wàn)個(gè)，因此現(xiàn)在還不到加息的時(shí)候。他認(rèn)為，隨著疫情壓力消退，明年高通脹可能會(huì)減弱。

但是鮑威爾還是給自己的“加息”操作留下一些空間，首先他全程沒有確認(rèn)不會(huì)加息，相反，他強(qiáng)調(diào)，如果通脹持續(xù)上升，美聯(lián)儲(chǔ)“肯定”會(huì)采取行動(dòng)。

眾所周知，歐美各國(guó)的通脹已經(jīng)比最初預(yù)期的更高，且持續(xù)的時(shí)間更長(zhǎng)。鮑威爾的話意味著，如果美聯(lián)儲(chǔ)的縮減買債不能在明年初令就業(yè)升至疫情前的水平，或者通脹持續(xù)上升，那么美聯(lián)儲(chǔ)將會(huì)加息。

在聯(lián)系匯率制之下，美聯(lián)儲(chǔ)的加息，將會(huì)引發(fā)香港金管局提升基準(zhǔn)利率，從而令香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的按揭貸款利率也跟著出現(xiàn)上升壓力。

可以說，美聯(lián)儲(chǔ)開始減少購(gòu)買債券，也意味著香港按揭利率或已觸底——反映香港按揭基準(zhǔn)利率的1個(gè)月香港銀行間同業(yè)拆息利率（HIBOR）自9月24日觸及0.06161%后已經(jīng)一路攀至0.06643%，升幅明顯。

單從利率影響來看，香港的樓價(jià)近期出現(xiàn)調(diào)整，是意料之中。

對(duì)于CCL指數(shù)連跌4周，香港中原地產(chǎn)的高級(jí)聯(lián)席董事黃良升認(rèn)為只是窄幅回軟。他認(rèn)為，10月6日施政報(bào)告公布的新界北部都會(huì)區(qū)計(jì)劃，將會(huì)帶動(dòng)CCL回暖。

黃舉例說，早在施政報(bào)告公布前，市場(chǎng)已經(jīng)廣泛流傳北部都會(huì)區(qū)的利好消息，最新一周新界兩區(qū)樓價(jià)齊升。其中新界西樓價(jià)指數(shù)報(bào)177.67，按周升1.17%，連升2周共2.27%，繼續(xù)高位企穩(wěn)。新界東樓價(jià)指數(shù)為201.06，按周升0.28%，企穩(wěn)200水平。

然而，在香港傳統(tǒng)的大型屋苑太古城附近，一些一線的地產(chǎn)中介卻告訴筆者，施政報(bào)告并沒有給香港樓市帶來特別明顯的驅(qū)動(dòng)力。

有中介向筆者介紹，太古城近期樓宇買賣交易和租盤交易量都出現(xiàn)較大上漲，甚至有大業(yè)主一口氣放出多個(gè)單位出售，另外租客的換樓交易數(shù)量上升，但整體租金卻未必在上升，甚至反而有所調(diào)整。

太古城的交易買賣及租盤買賣信號(hào)都不是太積極。前者顯示傳統(tǒng)的長(zhǎng)線投資者正在離場(chǎng)，后者顯示經(jīng)濟(jì)并沒有完全復(fù)蘇，私人樓宇仍然是租客主導(dǎo)的市場(chǎng)。而下行的租金將會(huì)反過來影響當(dāng)區(qū)的樓宇價(jià)格，使之有下行壓力。

北部發(fā)展對(duì)樓價(jià)影響仍需觀察

香港的房?jī)r(jià)，一方面看市場(chǎng)利率，另一方面更重要的是看私人樓宇的供應(yīng)量。

10月初，香港特首公布了任內(nèi)的最后一份施政報(bào)告。每次的施政報(bào)告，對(duì)于研究香港地產(chǎn)市場(chǎng)都有重要的指示意義。那么，這一次，我們可以從報(bào)告中獲得哪些信息呢？

簡(jiǎn)單來說，從施政報(bào)告本身信息來看，香港的地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際將出現(xiàn)區(qū)域性變化，但私人樓宇的供應(yīng)量卻未必能滿足實(shí)際需要，這也使得香港的私人樓宇價(jià)格并不會(huì)因?yàn)樘貐^(qū)政府的土地供應(yīng)政策出現(xiàn)較大調(diào)整。

首先，這份施政報(bào)告宣布了向北區(qū)發(fā)展的規(guī)劃——興建北部都會(huì)區(qū)。這也是最令地產(chǎn)投資者關(guān)注的一個(gè)內(nèi)容。

根據(jù)特首林鄭月娥的想法，她希望建設(shè)香港北部成為宜居、宜業(yè)、宜游的都會(huì)區(qū)，并開拓更多可供居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地。這個(gè)面積達(dá)300平方公里的都會(huì)區(qū)，覆蓋由西至東的深港口岸經(jīng)濟(jì)帶及更縱深的腹地。

在這里，特區(qū)政府?dāng)M建設(shè)國(guó)際創(chuàng)新科技中心，并營(yíng)造“城市與鄉(xiāng)郊結(jié)合、發(fā)展與保育并存”的獨(dú)特都會(huì)景觀。這個(gè)設(shè)想是一個(gè)很不錯(cuò)的“大餅”。但是從特區(qū)政府的決策機(jī)制來看，要全部實(shí)施，困難不小。

一方面，特區(qū)政府希望北區(qū)發(fā)展科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)建設(shè)成為“發(fā)展與保育并存”的環(huán)境，這個(gè)目標(biāo)本身就很有挑戰(zhàn)性。因?yàn)榘l(fā)展新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和對(duì)現(xiàn)有環(huán)境的保育，需要高超的政策協(xié)調(diào)才能實(shí)現(xiàn)，還涉及大量的利益方需要協(xié)調(diào)。

另一方面，深圳已有自己的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，香港已經(jīng)有科學(xué)園，現(xiàn)在再打算在北區(qū)搞創(chuàng)科產(chǎn)業(yè)，屆時(shí)香港北區(qū)究竟如何在大灣區(qū)定位，如何說服外界它會(huì)比科學(xué)園更成功，都是個(gè)問題。如果香港的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)搞不起來，北部都會(huì)區(qū)的土地價(jià)值是否還會(huì)提升？這可能需要進(jìn)一步研究。

毫無疑問，北部都會(huì)區(qū)將會(huì)是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)焦點(diǎn)。但特區(qū)政府的設(shè)想仍然需要大量的配套措施才能成功，因此能否實(shí)現(xiàn)北區(qū)的商業(yè)化或是產(chǎn)業(yè)化目標(biāo)，其中變數(shù)仍然頗多。

目前香港仍然以港島作為最主要的商業(yè)區(qū)和商務(wù)活動(dòng)區(qū)，未來北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展，將很大程度上依賴向北與深圳融合。

林鄭月娥表示，北部都會(huì)區(qū)已經(jīng)在規(guī)劃多個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可提供約35萬(wàn)個(gè)住宅單位。此外，北部都會(huì)區(qū)可額外開拓約600公頃用地作住宅和產(chǎn)業(yè)用途。

連同元朗區(qū)和北區(qū)現(xiàn)有的39萬(wàn)個(gè)住宅單位，整個(gè)北部都會(huì)區(qū)發(fā)展完成后，總住宅單位數(shù)目將達(dá)90.5萬(wàn)至92萬(wàn)個(gè)，一共可容納約250萬(wàn)人居住；而都會(huì)區(qū)內(nèi)的職位數(shù)目也將由現(xiàn)在的11.6萬(wàn)個(gè)，大幅增加至約65萬(wàn)個(gè)，包括15萬(wàn)個(gè)為科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的相關(guān)職位。

如果特區(qū)政府真的已經(jīng)開始加大北區(qū)的土地供應(yīng)，但科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)卻沒有及時(shí)跟上，設(shè)想中的人口增長(zhǎng)沒有實(shí)現(xiàn)，則樓價(jià)未必能得到支持。

總的來看，由于缺乏更細(xì)節(jié)的配套政策，目前外界要評(píng)估北區(qū)發(fā)展對(duì)于香港樓價(jià)的實(shí)際影響，可能為時(shí)過早。這也是施政報(bào)告出爐后不久，香港樓價(jià)先升后挫的原因。

其次，特首宣布未來10年可以增加33萬(wàn)公屋。在未來十年（即2022/2023至2031/2032年度），特區(qū)政府已覓得約350公頃土地以滿足上述公營(yíng)房屋單位的建設(shè)需要，特區(qū)政府預(yù)計(jì)，未來10年的需求只要約30.1萬(wàn)個(gè)公營(yíng)房屋單位。也就是說，現(xiàn)有的土地完全夠未建設(shè)公營(yíng)房屋的需要。

目前香港的公屋數(shù)量不足，導(dǎo)致大量輪候公屋的居民不得不去租房住，推高了私人樓價(jià)。從特區(qū)政府未來10年公屋建設(shè)數(shù)量來看，公屋建設(shè)目標(biāo)應(yīng)該有助于降低現(xiàn)有市區(qū)的租房需求，間接影響樓價(jià)。

但是如果看細(xì)節(jié)，則可能又會(huì)有不同的想法。

特區(qū)政府表明，公屋土地供應(yīng)主要將來自東涌填海、古洞北/粉嶺北和洪水橋/廈村等新發(fā)展區(qū)的農(nóng)地和棕地、多幅改劃作公營(yíng)房屋的用地，這些地區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)和商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，目前在市區(qū)租房居住的上班族是否愿意搬至上述地區(qū)的公屋，可能是個(gè)問題。

就目前香港現(xiàn)狀來看，大部分申請(qǐng)了公屋的人士，仍然會(huì)選擇在工作地租房子住，以方便上班工作或是小孩教育。如果是這樣的話，特區(qū)政府的公屋建設(shè)目標(biāo)并不會(huì)影響到私人樓宇的價(jià)格。

再次，在私人樓宇方面，特區(qū)政府準(zhǔn)備未來10年建10萬(wàn)個(gè)單位。根據(jù)施政報(bào)告，要實(shí)現(xiàn)上述10萬(wàn)個(gè)單位的建設(shè)目標(biāo)，特區(qū)政府在爭(zhēng)取未來十年取得170公頃土地，通過賣地或鐵路物業(yè)招標(biāo)，為市場(chǎng)提供用地。

10萬(wàn)個(gè)單位看起來似乎不少，但是如果平均到10年來看，每年只有約1萬(wàn)個(gè)的單位推出——這個(gè)數(shù)字實(shí)際上低于目前市場(chǎng)上實(shí)際私人樓宇的每年供應(yīng)量。換句話說，香港的私人樓宇市場(chǎng)未來仍然會(huì)面臨嚴(yán)重的供不應(yīng)求的情況。從這個(gè)角度來看，筆者認(rèn)為香港的房?jī)r(jià)難有大幅暴跌的可能。

但是也不要以為未來10年私人樓宇的供應(yīng)量低于過往幾年的平均數(shù)，就會(huì)得出樓價(jià)具有“剛性”的概念。一個(gè)最重要的原因是，香港的私人樓宇買賣涉及雙倍印花、買家印花稅等諸多不同的交易成本。所有的香港非永久居民都需要承擔(dān)至少30%的印花稅，這也導(dǎo)致香港的房地產(chǎn)流動(dòng)性變得極差。

從上述幾方面來看，CCL的節(jié)節(jié)衰退，可能只是對(duì)疫情之下經(jīng)濟(jì)需求放緩，以及對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期的初步反應(yīng)。至于施政報(bào)告里提出的種種房地產(chǎn)措施，投資者可能要看到具體的細(xì)節(jié)，才會(huì)作出進(jìn)一步的反應(yīng)。

（作者系資深另類投資者，曾任中資資產(chǎn)管理基金經(jīng)理及投資總監(jiān)等職）

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