美國(guó)商務(wù)部在10月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到抵押貸款利率處于創(chuàng)紀(jì)錄低位、以及新冠病毒持續(xù)推動(dòng)對(duì)更大空間需求的支撐，但9月新屋銷售仍下降3.5%，或預(yù)示美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭將急速放緩。

數(shù)據(jù)還顯示，購(gòu)房貸款申請(qǐng)數(shù)量也連續(xù)四周下降，盡管美國(guó)的大多數(shù)建筑商信心處于歷史高位，但土地、勞動(dòng)力、木材和其他關(guān)鍵建筑材料的短缺延長(zhǎng)了建筑工期，這也意味著，美國(guó)樓市前景已經(jīng)在失去一些復(fù)蘇動(dòng)能。

與此同時(shí)，美國(guó)勞工部最新數(shù)據(jù)顯示初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)仍在上升，10月10日當(dāng)周初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)達(dá)89.8萬(wàn)人，遠(yuǎn)高于預(yù)期，且為8周最大增幅，盡管，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)重新開放的樂(lè)觀情緒已經(jīng)被媒體過(guò)度炒作，有些人也會(huì)因?yàn)槌跽?qǐng)人數(shù)低于100萬(wàn)而感到樂(lè)觀，但該數(shù)字仍是3月份前正常水平的4倍多，也遠(yuǎn)高于2008年因樓市次貸金融危機(jī)崩潰時(shí)期的任何一周的峰值，比美國(guó)歷史上的任何時(shí)期都多得多。

這些最新指標(biāo)是反映美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好壞的硬指標(biāo)，都在暗示美國(guó)將陷入衰退中，值得玩味的是，幾周前，據(jù)外媒稱，美國(guó)前國(guó)務(wù)卿亨利·基辛格博士做出了“如果美國(guó)倒下了，誰(shuí)也別想好過(guò)”這一闡述，并警告說(shuō)，新冠病毒在美國(guó)的蔓延將改變美國(guó)的經(jīng)濟(jì)秩序。

穆迪也在10月5日發(fā)表的行業(yè)報(bào)告中預(yù)測(cè)約有1900萬(wàn)個(gè)家庭可能會(huì)停止償還房屋抵押貸款(較9月數(shù)據(jù)略有下降)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，隨著新冠病毒在美國(guó)的二次傳播，美國(guó)樓市可能會(huì)再次受到侵蝕，尤其是在美國(guó)樓市借款人在抵押寬松期結(jié)束時(shí)沒(méi)有找到新的收入來(lái)源，或失業(yè)的情況下，據(jù)美國(guó)金融網(wǎng)站ZeroHedge在10月2日援引的最新調(diào)查顯示，60%的調(diào)查者表示接下去沒(méi)有費(fèi)用能用來(lái)還房貸。

接下來(lái)，美國(guó)樓市投資者需要密切關(guān)注美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)?，隨著商住物業(yè)的空置率飆升，幾乎所有與商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)類別都將承受著下行壓力，作為應(yīng)對(duì)措施，在過(guò)去的29周內(nèi)，美國(guó)已向市場(chǎng)投放達(dá)17萬(wàn)億美元的基礎(chǔ)貨幣流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)刺激方案來(lái)彌補(bǔ)系統(tǒng)的脆弱性。

但不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這次病毒危機(jī)比2008年次貸危機(jī)引起的后果更甚，而在過(guò)去6個(gè)月的時(shí)間里，我們撰寫了許多有關(guān)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的文章，以及BWC中文網(wǎng)的研究團(tuán)隊(duì)分析了新冠病毒事件將如何影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)收縮的多個(gè)階段，尤其是美國(guó)部分城市的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)。

盡管目前美國(guó)的抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低，但根據(jù)抵押銀行家協(xié)會(huì)在一周前公布的數(shù)據(jù)，潛在的購(gòu)房者的活躍度繼續(xù)下降，申請(qǐng)總量較前二周前下降了12.1%，該機(jī)構(gòu)估計(jì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)可能下降至45%。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在二周前更新的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值已縮水高達(dá)25%-27%，稍早前的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，美國(guó)成屋銷售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌，5月更是創(chuàng)下1982年以來(lái)最大的同比跌幅27%，經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)可能下降至40%，且越來(lái)越多的美國(guó)地產(chǎn)所有者已經(jīng)無(wú)力償債，這是因?yàn)榘ㄖ袊?guó)人在內(nèi)的潛在本土和國(guó)外買家正因當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況不佳而推遲購(gòu)買房屋。

過(guò)去許多中國(guó)買家也一直對(duì)美國(guó)房產(chǎn)比較青睞，不過(guò)現(xiàn)在情況發(fā)生了些變化，數(shù)量不少的中國(guó)買家已經(jīng)從2018年開始提前從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始撤離，轉(zhuǎn)向收益更高的亞洲市場(chǎng)。

我們據(jù)路透社和美國(guó)多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合在近幾周發(fā)布的消息統(tǒng)計(jì)到數(shù)據(jù)顯示，截止9月的39個(gè)月內(nèi)，包括美國(guó)商業(yè)、住宅市場(chǎng)在內(nèi)，中國(guó)投資者至少出售約250億美元的房產(chǎn)，另外，最新數(shù)據(jù)還顯示，自2019年6月以來(lái)，中國(guó)人對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的咨詢數(shù)據(jù)也要比一年前下降29.9%，這是事情的最新進(jìn)展。

這樣帶來(lái)的結(jié)果就是，越來(lái)越多的聰明投資正在從美國(guó)的房地產(chǎn)和債券資產(chǎn)市場(chǎng)中撤離出來(lái)，事實(shí)上，早在數(shù)周前，另外一位華爾街金融大鱷喬治·索羅斯就警告說(shuō)，隨著新冠狀病毒在美國(guó)的二次傳播，因此使至少使25萬(wàn)億美元的聰明資金將從美國(guó)資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移出來(lái)。

比如，據(jù)美國(guó)財(cái)政部10月17日最新公布的國(guó)際資本流動(dòng)報(bào)告顯示，外國(guó)投資者繼續(xù)出售長(zhǎng)期美債達(dá)228億美元，且是過(guò)去的24個(gè)月內(nèi)第22個(gè)月凈出售美債，是有紀(jì)錄以來(lái)的最高水平。

目前，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)允許通脹率超過(guò)2%，甚至超過(guò)2.5%，同時(shí)制定收益率曲線控制計(jì)劃以保持低利率，這就會(huì)引發(fā)了另一個(gè)令人恐懼的前景，就是無(wú)論美聯(lián)儲(chǔ)是否在2023年后加息，通脹都會(huì)推動(dòng)實(shí)際市場(chǎng)利率上升，進(jìn)而會(huì)刺破包括美股、樓市等在內(nèi)的美元資產(chǎn)泡沫，這和現(xiàn)在的美國(guó)經(jīng)濟(jì)政策和新冠病毒導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重挫等多因素重疊下變得更加明確。

經(jīng)濟(jì)學(xué)人士分析認(rèn)為，2008年美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)就是高通脹造成的，數(shù)據(jù)顯示，2008年美國(guó)的通脹率是過(guò)去20年中最高的，達(dá)到3.84%，這是引發(fā)樓市次貸危機(jī)的核心。但此時(shí)，一旦驅(qū)動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的美國(guó)國(guó)債被被基石級(jí)的全球央行投資者放緩購(gòu)買，則意味著美債的遮羞布被揭開了，而這背后的核心邏輯也很簡(jiǎn)單。

要知道，現(xiàn)在，美國(guó)政府的債務(wù)率已經(jīng)遠(yuǎn)高于2008年之前的水平，達(dá)到136%，美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室在上周發(fā)表的報(bào)告中預(yù)測(cè)到2020年底時(shí)將達(dá)到153%，2020財(cái)年預(yù)算赤字增長(zhǎng)200%，占GDP比重創(chuàng)1945年以來(lái)新高，這就更意味著，在全球多國(guó)大舉減美債之際，美國(guó)聯(lián)邦的債務(wù)赤字將不能被很好的對(duì)沖。

自2009年以來(lái)至2020年9月，美聯(lián)儲(chǔ)已將其資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)大了612%。在此期間，美國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP的累計(jì)總增長(zhǎng)僅為34.83%。簡(jiǎn)單換算表明，美國(guó)每1美元的增長(zhǎng)則需要17.58美元的債務(wù)，截止10月12日，美國(guó)聯(lián)邦債務(wù)赤字總額已經(jīng)超過(guò)27萬(wàn)億美元，同樣的換算表明，平均每個(gè)美國(guó)人負(fù)債達(dá)90000美元。

標(biāo)普在10月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份有54家美國(guó)大公司申請(qǐng)破產(chǎn)，此前56家公司已于8月份申請(qǐng)破產(chǎn) ，這使得截至10月4日的全年總數(shù)達(dá)到509家，是自2010年以來(lái)的最高水平，我們注意到，這些公司是公開交易的公司(資產(chǎn)或負(fù)債至少為200萬(wàn)美元)，或者是債務(wù)公開交易的私人公司，但這僅僅是開始，比如，最新數(shù)據(jù)顯示，截止9月，美國(guó)有將近7成中小型影院面臨破產(chǎn)停業(yè)的困境。

而按美國(guó)國(guó)稅局預(yù)測(cè)，美國(guó)就業(yè)崗位減少的局面可能會(huì)持續(xù)數(shù)年，也就是說(shuō)，美國(guó)國(guó)稅局認(rèn)為，美國(guó)數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的失業(yè)現(xiàn)象，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景十分悲觀，蕭條或?qū)⒊掷m(xù)至2027年，甚至，ZeroHedge的跟進(jìn)報(bào)道中稱，美國(guó)一些城市中暗藏著一顆債務(wù)金融原子彈，近半年以來(lái)，美國(guó)已經(jīng)有城市因債務(wù)和稅收的原因而爆發(fā)了大規(guī)模富人遷移事件，受新冠狀病毒、高房?jī)r(jià)、債務(wù)泡沫及公共養(yǎng)老金等債務(wù)赤字高企的影響，數(shù)以千計(jì)的百萬(wàn)富翁正在真實(shí)上演美國(guó)版出埃及記。

截止10月，超過(guò)5690名百萬(wàn)富翁突然逃離了伊利諾伊州，這是目前美國(guó)所有城市中最大規(guī)模的富人外流，緊接著，摩根大通也二周前在其最新發(fā)布的行業(yè)報(bào)告中表達(dá)了美元作為全球主要儲(chǔ)備貨幣的質(zhì)疑，并直言不諱地指出，正是美聯(lián)儲(chǔ)的極度寬松政策才使得美元的儲(chǔ)備貨幣地位會(huì)受到威脅，這才是目前全球多國(guó)去美元化的幕后推手。

標(biāo)簽： 美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)