已披露上市銀行年報(bào)顯示，隨著房地產(chǎn)系列政策的松動，國有大行貸款集中度已開始優(yōu)化，去年下半年個(gè)人住房貸款占比有明顯提升跡象。而從整個(gè)房地產(chǎn)貸款占比看，上市銀行呈現(xiàn)加速收斂態(tài)勢，其中，對公房貸的風(fēng)險(xiǎn)考量成為最為主要因素，僅有個(gè)別銀行兩大“紅線”指標(biāo)仍偏高。

隨著穩(wěn)增長政策不斷推出，上市銀行優(yōu)化并購貸款和保障性租賃房貸款。市場人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

國有大行個(gè)人住房貸款明顯提升

去年四季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)優(yōu)化和調(diào)整。央行近期發(fā)布全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展金融服務(wù)的通知，要求因城施策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

記者梳理最新公布的上市銀行年報(bào)可以看出，國有大行房地產(chǎn)貸款占比在集中度管理實(shí)施后呈現(xiàn)逐級走低態(tài)勢，但去年下半年以來，各家銀行均出現(xiàn)微調(diào)。較為明顯的是，個(gè)人住房貸款占比在去年下半年有抬升趨勢。

為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，2021年，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實(shí)施，要求銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比應(yīng)該滿足監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。其中，國有大型銀行個(gè)人住房貸款占比上限32.5%，整個(gè)房地產(chǎn)貸款占比上限為40%。中型銀行和小型銀行占比上限逐級降低。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末，工行、建行、中行、郵儲銀行個(gè)人住房貸款占比均超過了32.5%紅線，集體站上33%，其中建行高達(dá)35.7%。從去年下半年開始，工行個(gè)人住房貸款占比有所提升，從去年年中的32.7%增至年末的33.1%。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域一直較為謹(jǐn)慎的交行和農(nóng)行，均在去年下半年開始增加個(gè)人住房貸款。其中，交行個(gè)人住房貸款占比從去年年中的23.2%提升至年末的24%，基本恢復(fù)到貸款集中度管理制度實(shí)施之前的水平。“交行個(gè)人住房貸款距離監(jiān)管上限32.5%仍有一定空間，將繼續(xù)支持居民合理的住房需求。最近部分城市的房貸接單量開始顯示抬頭跡象。”交行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。“上市銀行中，大中型銀行的涉房貸款占比較高，其后依次為股份行、城商行、農(nóng)商行。”浙商證券銀行首席分析師梁鳳潔表示。

按照貸款集中度管理制度要求，中型銀行、小型銀行的“兩大紅線”標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格。其中，股份制銀行個(gè)人住房貸款占比上限為20%，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%；小型銀行這兩個(gè)上限分為別17.5%和22.5%。從年報(bào)數(shù)據(jù)看，中、小型銀行這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)占比下降明顯。平安銀行個(gè)人住房貸款占比下降至9%，房地產(chǎn)貸款占比也不足20%。

長江證券銀行業(yè)分析師馬祥云表示，盡管最新年報(bào)數(shù)據(jù)與上報(bào)監(jiān)管數(shù)據(jù)略有差異，但仍能觀測到各家銀行指標(biāo)水平。整體看，上市銀行仍有支持個(gè)人住房貸款以及其他貸款需求的空間，但部分銀行仍需控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

不過仍有個(gè)別銀行觸及紅線，其中招商銀行和興業(yè)銀行無論個(gè)貸占比還是房地產(chǎn)貸款占比均超過了紅線。

“穩(wěn)增長”有望推動“軟著陸”

與個(gè)人住房貸款出現(xiàn)改善不同，上市銀行房地產(chǎn)對公貸款占比普遍走低。馬祥云表示，這與兩大業(yè)務(wù)的不良率密不可分。

最新銀行年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年末，個(gè)人住房貸款在銀行表內(nèi)貸款中占比高達(dá)27.7%，去年下半年有明顯反彈。同時(shí)，不良率僅僅小幅上升了0.01%，仍是各家銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而對公房地產(chǎn)貸款明顯是另外一番情形——對公房地產(chǎn)貸款占比持續(xù)走低，占比僅有5.72%，不良率卻高達(dá)2.35%。

“目前房地產(chǎn)政策底已經(jīng)出現(xiàn)，盡管目前房地產(chǎn)銷售低迷，短期房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍會有一定暴露。未來隨著穩(wěn)增長措施不斷落地，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)終將實(shí)現(xiàn)‘軟著陸’。”馬祥云表示。梁鳳潔在報(bào)告中表示，目前國家穩(wěn)增長政策頻出，房地產(chǎn)糾偏也在持續(xù)，保障房建設(shè)有望帶動地產(chǎn)投資和融資需求。隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理相關(guān)指標(biāo)逐漸優(yōu)化，上市銀行也有望成為穩(wěn)增長的最大受益者。

“去年以來，銀保監(jiān)會、央行等有關(guān)部門相繼表態(tài)維穩(wěn)，明確鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，堅(jiān)持穩(wěn)中有進(jìn)、防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。未來房地產(chǎn)市場將能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，總體不會出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)?！苯恍猩鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

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