在今年以來(lái)LPR持續(xù)走低的背景下，房貸利率也出現(xiàn)了相同的趨勢(shì)。據(jù)融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 6月20日至7月17日，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下調(diào)2個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2個(gè)基點(diǎn)。至此，房貸利率已連續(xù)下降7個(gè)月，在年內(nèi)持續(xù)下調(diào)。

不過(guò)，房貸利率的持續(xù)走低，并不意味著“炒房熱”的再度來(lái)臨。一方面，7月20日最新公布的5年期以上LPR保持4.65%的水平，連續(xù)3個(gè)月“按兵不動(dòng)”;另一方面，“因城施策”與“房住不炒”積極配合，深圳等近期出現(xiàn)躁動(dòng)現(xiàn)象的城市迅速推出調(diào)控政策為樓市降溫。而在住房金融領(lǐng)域，監(jiān)管部門(mén)持續(xù)嚴(yán)格把關(guān)：央行在2020年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，要引導(dǎo)銀行把投向房地產(chǎn)的金融資源控制在適度范圍之內(nèi)，近兩年來(lái)銀行房地產(chǎn)貸款下降明顯;銀保監(jiān)會(huì)也于近期對(duì)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

利率下行 樓市加速修復(fù)

“隨著疫情逐漸得到控制，再加上現(xiàn)在也是市場(chǎng)低點(diǎn)，最近來(lái)咨詢和實(shí)體看房的客戶開(kāi)始增多了。”北京豐臺(tái)區(qū)某二手房中介告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，她感到疫情對(duì)北京二手房交易的影響在逐漸減弱。

隨著時(shí)間的推進(jìn)，疫情對(duì)樓市的影響正在加速修復(fù)。“1至6月份，商品房銷售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，降幅比1至5月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。整體看，疫情的影響在快速地減弱，5至6月份全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)始全面復(fù)蘇;6月份大部分城市樓市都出現(xiàn)了明顯恢復(fù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

樓市的加速修復(fù)與影響購(gòu)房者的一個(gè)因素——房貸利率有關(guān)。“現(xiàn)在的利率比我去年看的時(shí)候確實(shí)低了一些，月供壓力會(huì)相應(yīng)減小一點(diǎn)。”準(zhǔn)備購(gòu)入首套房的朋女士說(shuō)。

今年以來(lái)，5年期以上LPR比去年底下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，也帶來(lái)了全國(guó)各地房貸利率不同幅度的下調(diào)。根據(jù)融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸利率較去年底下降28個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率較去年底下降27個(gè)基點(diǎn)，降幅均超過(guò)5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指導(dǎo)方向下，不同城市也表現(xiàn)出不同的利率下調(diào)趨勢(shì)。上述研究院6月20日至7月17日監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市中，22個(gè)城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，另外有3個(gè)城市有所回調(diào)，16個(gè)城市維持上期水平不變。之前跟進(jìn)LPR迅速的北上廣深首套房貸利率平均水平均未發(fā)生變化，二套房貸利率僅廣州有所變動(dòng)，較上期水平環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)。昆明和蘇州地區(qū)首套房貸利率再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)以上，下降后較去年底的降幅已超過(guò)60個(gè)基點(diǎn)。天津的首套房貸利率上月下調(diào)8個(gè)基點(diǎn)后，本月又回調(diào)8個(gè)基點(diǎn)。

調(diào)控緊跟 撲滅炒房“火苗”

在疫情逐漸得到控制后，深圳樓市近期出現(xiàn)躁動(dòng)現(xiàn)象。與此形成對(duì)應(yīng)，監(jiān)管部門(mén)及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，受到廣泛關(guān)注。

4月，人行深圳中支要求轄內(nèi)銀行緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況。7月15日，深圳最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)，深圳住建局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及到限購(gòu)、信貸政策、稅收政策、豪宅認(rèn)定、熱點(diǎn)樓盤(pán)銷售、網(wǎng)簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規(guī)現(xiàn)象處理等八個(gè)方面。

事實(shí)上，下半年以來(lái)，除了最受關(guān)注的深圳以外，杭州、寧波、東莞等城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行樓市調(diào)控。“此類做法反映出今年的政策導(dǎo)向。雖受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨很多壓力，但部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，對(duì)于落實(shí)中央‘房住不炒’定位和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求產(chǎn)生不利影響。”易居研究院認(rèn)為，類似政策按照“因城施策”原則，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范市場(chǎng)炒作，預(yù)計(jì)后續(xù)其他房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，也會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。

在及時(shí)出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控背景下，下半年不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)普漲局面。“從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來(lái)看，與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，難以出現(xiàn)全國(guó)普漲局面。” 易居研究院研究員沈昕預(yù)計(jì)：“2020年一季度大概率是本輪周期全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速的最低值，下半年百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅大概率繼續(xù)低位震蕩盤(pán)整。”

后續(xù)的房貸利率也將進(jìn)一步保持穩(wěn)定。“近期監(jiān)管部門(mén)頻頻提起‘房住不炒’和‘嚴(yán)禁消費(fèi)貸資金違規(guī)流入樓市’，再加上前期全國(guó)房貸利率今年已累計(jì)下行了20多個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)超過(guò)LPR降幅，各地市場(chǎng)利率定價(jià)自律組織大概率會(huì)在房貸利率加點(diǎn)數(shù)調(diào)降上更加謹(jǐn)慎，以避免刺激市場(chǎng)情緒，未來(lái)房貸利率可能會(huì)在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)。” 融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示。

服務(wù)大局 提供金融定力

在“房住不炒”背景下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款占各項(xiàng)貸款增量的比例逐年下降，相比最高峰時(shí)的43%至44%，今年1至5月份占比已降到25%。

在房地產(chǎn)全年貸款規(guī)模穩(wěn)中趨降的同時(shí)，其整體風(fēng)險(xiǎn)可控。“房企短期會(huì)面臨流動(dòng)性緊張，但由于拿地減少、施工延后等因素，開(kāi)支也相應(yīng)減少。隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，政策層面也會(huì)托底，二季度銷售已明顯改善，房貸業(yè)務(wù)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)全年房企貸款質(zhì)量整體穩(wěn)定。”就職于郵儲(chǔ)銀行戰(zhàn)略發(fā)展部的經(jīng)濟(jì)學(xué)博士孫翔宇表示。

同時(shí)，近期監(jiān)管部門(mén)再次表態(tài)防止房地產(chǎn)貸款亂象回潮，也將對(duì)下半年產(chǎn)生明顯的導(dǎo)向作用。“當(dāng)前，有很多銀行依然把資金過(guò)多投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，提高貸款集中度，增加銀行貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是部分中小房企面臨比較大的壓力，后續(xù)需要積極規(guī)范此類貸款。對(duì)于部分開(kāi)發(fā)貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn)的情況，則要求相關(guān)部門(mén)積極干預(yù)和管控。” 易居研究院認(rèn)為。

上述機(jī)構(gòu)還表示，銀保監(jiān)會(huì)提到了各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的情況，包括通過(guò)影子銀行以及其他新形式進(jìn)入樓市，使得樓市資產(chǎn)泡沫增大。且考慮到近期各地的樓市嚴(yán)控，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)開(kāi)展一輪新的管控，重點(diǎn)是防范借經(jīng)營(yíng)貸、小微貸等來(lái)變相炒房，這也是近期部分房?jī)r(jià)過(guò)熱城市所需要防范的風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，除了傳統(tǒng)的住房金融業(yè)務(wù)，銀行業(yè)還在為構(gòu)筑樓市長(zhǎng)效機(jī)制探索其他可行方案。7月17日，國(guó)開(kāi)行與吉林等5省、建行與重慶等9個(gè)城市，分別簽署合作協(xié)議，在未來(lái)五年內(nèi)預(yù)計(jì)為其提供4360億元貸款，支持市場(chǎng)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

據(jù)了解，通過(guò)此次簽約，兩家銀行與地方政府將合力加快各項(xiàng)支持政策創(chuàng)新落地，營(yíng)造良好環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)主體參與的內(nèi)生動(dòng)力，加快建立市場(chǎng)化運(yùn)作、可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造模式，為全國(guó)提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

標(biāo)簽： 住房金融 房貸利率