國內(nèi)長租公寓市場在過去幾年間雖然經(jīng)歷了行業(yè)洗牌和市場沉淀，但由于人口結(jié)構(gòu)變化、購房門檻提升、政策的支持和資本助力四大因素驅(qū)動，整個行業(yè)也正持續(xù)夯實并加速發(fā)展。

9月23日，仲量聯(lián)行發(fā)布了最新的中國長租公寓市場白皮書，其中指出，越來越多的投資機(jī)構(gòu)正將目光聚焦在中國長租公寓的開發(fā)投資上，且對穩(wěn)定回報率預(yù)期普遍保持在4.5%-5.5%。隨著中國REITs試點的不斷推進(jìn)，未來REITs有望成為長租公寓投資者的主要退出機(jī)制之一。

房源數(shù)量三年翻番 需求來源日趨多元

中國長租公寓市場在2017年至2018年經(jīng)歷了政策紅利及機(jī)構(gòu)化紅利的釋放，大量企業(yè)進(jìn)入市場試水，其中不乏一部分品牌盲目擴(kuò)張。在經(jīng)歷了2019年至2020年的行業(yè)深度洗牌和市場沉淀后，中國長租公寓市場進(jìn)入新的發(fā)展機(jī)遇期。

一些仍堅定地走在長租公寓賽道上的企業(yè)已逐步摸索出適合自身發(fā)展的經(jīng)營模式，其中頭部品牌保持了較快的增長。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中;且開業(yè)6個月以上門店的平均入住率高達(dá)89%~95%。值得指出的是，部分城市的中高端長租公寓市場已逐漸成型。

從需求端看，目前仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場的白領(lǐng)人群為主，但也有一些新型需求來源出現(xiàn)，如企業(yè)中層人員、陪讀家庭、自由職業(yè)者及短期過渡型需求等，這也意味著作為新興業(yè)態(tài)的長租公寓在中國正逐漸被更廣泛的人群所接受。

未來，隨著租賃需求升級，以及開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)及其它市場參與者的深度參與，長租公寓產(chǎn)品有望加速迭代更新，長租公寓市場將在質(zhì)量和數(shù)量上均更上一個新臺階。

京滬深最受投資者青睞 回報預(yù)期在4.5%-5.5%

在“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發(fā)投資上。

來自30多家不同類型的投資機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來人口占比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。而在細(xì)分賽道方面，目前97%的投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場的中高端長租公寓細(xì)分市場。從發(fā)展模式看，投資者目前仍主要采取重資產(chǎn)擴(kuò)張模式，尤其是存量資產(chǎn)改造模式。

大部分投資者對國內(nèi)長租公寓穩(wěn)定回報率的預(yù)期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對于未來5年的穩(wěn)定回報率走勢，45%的投資者認(rèn)為會保持平穩(wěn)，39%的投資人認(rèn)為會下降。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示：“隨著國內(nèi)長租公寓市場逐漸成熟，其空置風(fēng)險將更低、資產(chǎn)表現(xiàn)也將更趨于穩(wěn)定，預(yù)計資本化率會繼續(xù)向辦公樓等傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)靠攏。”

挑戰(zhàn)機(jī)遇并存，中國REITs帶來新契機(jī)

“資產(chǎn)價值過高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難”一直以來都是中國長租公寓市場投資者面臨的兩個最大挑戰(zhàn)。

對于大部分機(jī)構(gòu)型投資人而言，存量改造是進(jìn)入國內(nèi)長租公寓投資市場的主流模式。但國內(nèi)一線城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的價格普遍偏高，再加上項目改造成本、投資回報率往往低于機(jī)構(gòu)投資者的預(yù)期。投資者有必要深入了解市場租賃需求特征，在非核心商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找適合的投資機(jī)會。

要想在短期內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達(dá)成，拿地開發(fā)是效率更高的方式，但目前機(jī)構(gòu)投資者在本地市場獲取開發(fā)土地還存在一定難度。投資者應(yīng)考慮與擁有土地優(yōu)勢的國企和開發(fā)商以及擁有豐富管理運(yùn)營經(jīng)驗的運(yùn)營商合作，各市場參與方發(fā)揮各自優(yōu)勢，能夠有效應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，實現(xiàn)合作共贏。

此外，“資產(chǎn)流動性過低，導(dǎo)致退出困難”成為第三大挑戰(zhàn)，退出機(jī)制已是投資者最關(guān)注的話題之一。短期內(nèi)，單一資產(chǎn)或資產(chǎn)包退出仍將是主要的途徑;但中期有望通過REITs提升長租公寓投資市場的流動性。

仲量聯(lián)行中國區(qū)評估和咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示：“租賃住房和REITs天然適配，雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時僅將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產(chǎn)，但我們認(rèn)為，中國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。租賃住房有可能成為中國REITs的又一個藍(lán)海;而REITs也有望成為長租公寓投資者未來主要的退出機(jī)制之一。”