4月13日，東原仁知服務(wù)在港交所通過聆訊，表明又一家房企欲通過分拆物業(yè)上市的方法登陸港股，獲得融資。

【資料圖】

不過，自2021年年末，港股物企上市熱潮已經(jīng)明顯“遇冷”，不少成功登陸港股的物企也遭遇了破發(fā)。在這樣一個(gè)市場(chǎng)低迷的節(jié)骨眼上，東原仁知服務(wù)的到來似乎顯得有些“不合時(shí)宜”。

趕“末班車”上市，另有苦衷？

東原仁知服務(wù)沒有趕上“最好的時(shí)代”。

自2018年以來，港股迎來數(shù)次物管企業(yè)分拆上市潮，2020-2021年連續(xù)兩年物管行業(yè)新上市企業(yè)超10家，遞表和通過聆訊但還未上市的企業(yè)在2021年一年就超過30家，包括朗詩、中駿、領(lǐng)地、越秀、新力等多家房企都是“你方唱罷我登場(chǎng)”，熱鬧得很。

智通財(cái)經(jīng)APP從房企的角度來講，在中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、并出臺(tái)三道紅線監(jiān)管要求的大背景下，房地產(chǎn)融資收緊的趨勢(shì)已經(jīng)形成。

通過在審核相對(duì)寬松、門檻相對(duì)較低的港股分拆上市，能夠滿足融資和流動(dòng)性需求，減輕母公司的債務(wù)壓力，彌補(bǔ)回款不及時(shí)的資金缺口。

而從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，經(jīng)營業(yè)績保持高增長、同時(shí)具有較高投資回報(bào)率的物管企業(yè)也受到了投資者的青睞，一度成為港股市場(chǎng)打新的大熱門。2020年，物業(yè)新股全年首發(fā)PE均值約50倍，其中最高首發(fā)PE值甚至到達(dá)120倍。

但到了2021年下半年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)頻繁爆雷，架構(gòu)調(diào)整、裁員等傳聞?lì)l傳，以及物管新股在港股市場(chǎng)上的稀缺性下降，物管板塊表現(xiàn)明顯遇冷，更有多只物業(yè)新股接連破發(fā)。

截至2021年年底，51家上市物管企業(yè)股價(jià)漲跌幅平均值為-15.6%，漲跌幅中位數(shù)為-21.37%，其中年內(nèi)股價(jià)實(shí)現(xiàn)收漲的企業(yè)僅有10家。全年新上市的13只物管股中，10只股價(jià)均出現(xiàn)不同程度下跌。

東原仁知服務(wù)為何要在這風(fēng)聲鶴唳的關(guān)頭反其道而行之？在這一舉措的背后，其實(shí)有著不得已的苦衷。

母公司債務(wù)纏身，急需“輸血”救急

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，東原仁知服務(wù)于2003年成立，并于2004年開始為源自迪馬集團(tuán)的住宅物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。其母公司迪馬股份（600565）收入的近87%來源于房地產(chǎn)板塊，在這場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的寒潮中，迪馬股份也遭遇了大部分房企的困境。

根據(jù)迪馬股份2021年年度業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤為9,015萬元左右，與上年同期相比，同比減少95%；歸屬于上市公司股東的扣非經(jīng)常性損益的凈利潤為-5485萬元左右，與上年同期相比，同比減少104%。

2018年-2021年前三季度，迪馬股份的毛利率分別為29.92%、28.65%、20.39%和18.34%，明顯持續(xù)下滑；2021年前三季度，營業(yè)總成本則同比增加了67.47%至108.27億元。與此同時(shí)，根據(jù)2021年三季度報(bào)顯示，迪馬股份的短期負(fù)債（短期借款、應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債三項(xiàng)合計(jì)）總額達(dá)85億元，而其賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有45.96億元。

業(yè)績“大變臉”連帶著債務(wù)壓身，迪馬股份分拆旗下物管公司上市也實(shí)屬無奈。

那么，東原仁知服務(wù)這只新股的業(yè)績究竟如何，是否能夠成為迪馬股份的“救命稻草”呢？

營收凈利雙增，在管面積屬行業(yè)中游

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，東原仁知服務(wù)的主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。2021年，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)分別占收益比例為52.7%、24%和23.3%。

聆訊后資料顯示，東原仁知服務(wù)的收益由2019年的5.59億元增加約113.4%至2021年的11.93億元，復(fù)合年增長率約為46.1%；于2019年至2021年間利潤分別約為2560萬元、8450萬元及1.30億元，復(fù)合年增長率約409.4%。

從最核心的物業(yè)管理服務(wù)來看，2019-2021年東原仁知服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收益分別為2.57億元、3.49億元和6.29億元，分別占同年總收益的約46.0%、45.6%及52.7%。同時(shí)期東原仁知服務(wù)物管業(yè)務(wù)的毛利率分別為17.6%、23.5%和23.1%。

從社區(qū)增值服務(wù)來看，2019-2021年東原仁知服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收益分別為1.75億元、2.04億元和2.87億元，分別占31.4%、26.7%和24%。東原仁知服務(wù)該業(yè)務(wù)的毛利率分別為31.4%、34.5%和29.7%。

與港股上市物管企業(yè)比較，2021年49家港股物企中，有47家公布了物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)據(jù)，合計(jì)收入932.94億元，平均漲幅約42.33%。14家物企的物管服務(wù)收入增速超50%。33家公布物管服務(wù)毛利率情況的企業(yè)中，平均毛利率水平達(dá)23.3%，低于均值水平的物企數(shù)接近一半。與同行業(yè)上市公司相比，東原仁知服務(wù)的業(yè)績和增速并沒有明顯優(yōu)勢(shì)。

從在管物業(yè)項(xiàng)目來看，截至2021年12月31日，東原仁知服務(wù)有325個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國16個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的51個(gè)城市，總在管建筑面積約為2820萬平方米。其中，133個(gè)為住宅物業(yè)及192個(gè)為非住宅物業(yè)。

報(bào)告期內(nèi)，公司的在管建筑面積持續(xù)增長，于2019年、2020年及2021年12月31日，其分別約為1190萬平方米、2110萬平方米及2820萬平方米。報(bào)告期內(nèi)，公司管理的物業(yè)項(xiàng)目主要位于重慶、四川省及湖北省，并不斷拓展至其他省份。截至2021年12月31日，上述地區(qū)產(chǎn)生的收益占物業(yè)管理服務(wù)總收益的59.0%。

根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布的《2021年港股物企規(guī)模排行榜》，東原仁知服務(wù)2021年年末的在管面積，其在近50家港股上市物企中排名或?qū)⒃?0多位。

物管行業(yè)正轉(zhuǎn)向冷靜期

隨著港股上市物管企業(yè)越來越多，可以預(yù)見的是，港股物管板塊將經(jīng)歷一段較為低迷的調(diào)整期，未來物業(yè)股的估值將逐漸回歸到合理水平，且近期也開始大幅度回暖。

從2021年的業(yè)績來看，港股物企營收差距拉大，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。碧桂園服務(wù)（06098）、雅生活服務(wù)（03319）、綠城服務(wù)（02869）、保利物業(yè)（06049）、華潤萬象生活（01209）和世茂服務(wù)（00873）這6家頭部企業(yè)貢獻(xiàn)的收入占港股物企總收入的50.73%。

2021年，物管行業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，行業(yè)加速整合。據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究所統(tǒng)計(jì)，2021年行業(yè)收并購涉及金額增長2倍以上，達(dá)到近400億元，其中合景悠活（03913）通過收并購等拓展方式，獲得在管面積實(shí)現(xiàn)395.4%的增長，規(guī)模增速位居港股上市物企第一位。

社區(qū)增值服務(wù)成為了行業(yè)新的擴(kuò)張方向。中信證券研報(bào)指出，2021年，上市企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入增速68%，明顯高于綜合營收增速；社區(qū)增值服務(wù)收入占比達(dá)到16%，毛利占比則達(dá)到25%，都較2020年提升2個(gè)百分點(diǎn)。

隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展，物管行業(yè)消費(fèi)屬性逐漸增強(qiáng)，其輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)十分明顯，仍然是一條長期前景向好的熱門賽道。

如今，在港股整體走勢(shì)低迷、市場(chǎng)處于價(jià)值洼地的大背景下，投資者宜對(duì)具備持續(xù)成長潛力的優(yōu)秀物管公司保持關(guān)注，此外，關(guān)聯(lián)房企的生存狀況亦是持續(xù)影響物管公司估值的核心因素。

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